Saat ini konsep hunian terintegrasi transportasi massal atau transit oriented development (TOD) sedang menjadi tren baru yang ditawarkan pengembang. Konsep ini dianggap sebagai solusi hunian di kota karena menawarkan akses transportasi mudah sehingga penghuni tidak perlu macet-macetan untuk mencapai tempat kerja atau belajar mereka.

Selain itu, proyek ini juga ingin menjadi solusi bagi kemacetan di kota besar yang semakin parah karena penggunaan kendaraan pribadi yang semakin meningkat. Karena itulah, proyek TOD mengintegrasikan proyek properti dengan transportasi massal, seperti LRT.

Tapi Bambang Prihartono selaku Kepala Badan Pengatur Transportasi Jabodetabek, mengatakan bahwa proyek TOD yang ditawarkan pengembang saat ini belum mengacu pada konsep yang benar. Menurutnya, konsep yang ditawarkan tersebut hanya hunian yang dekat dengan terminal, atau terintegrasi dengan stasiun.

Menurutnya, inti dari TOD adalah mendekatkan pemukiman dengan simpul-simpul transportasi, seperti terminal dan stasiun. Konsep lainnya adalah sebagai tempat transit. Orang-orang yang datang ke area TOD tersebut langsung menemukan moda transportasinya dengan berjalan kaki, maksimal tujuh menit.

Selama ini TOD yang ditawarkan pengembang masih menggunakan sistem single activity dimana hanya mengandalkan satu moda transportasi dan tidak memikirkan angkutan selanjutnya. Hal ini dapat mengakibatkan terminal dan stasiun menjadi semrawut dan kumuh karena orang sulit pindah moda kendaraan.

Harusnya, dengan konsep TOD, konsep transitnya bisa membuat orang beralih dari satu moda transportasi ke moda lainnya agar bisa mencapai tujuan akhir. Setiap peralihan moda tersebut juga tidak boleh lewat dari tujuh menit berjalan kaki untuk mencapainya.

Karena berbasis transportasi umum, area TOD juga harus terbuka untuk kawasan sekitar atau hunian yang sudah ada dalam radius beberapa kilometer. Pemerintah daerah diminta menyediakan sarana dan fasilitas yang bisa mempermudah  masyarakat mencapai kawasan TOD terdekat.

Salah satu fasilitas yang harus ada di area TOD adalah fasilitas parkir, dimana pengendara yang hendak melanjutkan perjalanan dengan moda transportasi massal bisa memarkir kendaraan mereka. TOD seharusnya mendorong sebanyak mungkin orang-orang untuk menggunakan angkutan umum.

Diketahui bahwa dari 47,5 juta perjalanan di Jabodetabek, hanya 2% yang menggunakan transportasi umum, 75% menggunakan sepeda motor, dan 23% menggunakan mobil pribadi. Karena itu, lalu lintas di Jabodetabek masuk ke kategori kondisi macet gawat darurat. Karena itu konsep TOD diharapkan menjadi salah satu solusinya.

Saat ini, Badan Pengatur Transportasi Jabodetabek sedang menyediakan klinik untuk memberikan edukasi kepada para pengembang tentang konsep TOD yang benar. Dengan TOD ini, mereka ingin mengatur dan mengubah pergerakan orang. Pola pergerakannya harus sehat agar lalu lintas lebih lancar.

Baca juga: Perkiraan Harga Rusun dan Rusunami Berbasis TOD

Sumber: Housing Estate

Pemerintah akan mulai membangun rusun berbasis TOD yang akan terintegrasi dengan jalur angkutan massal seperti TransJakarta, KRL, MRT dan LRT. Ada beberapa lokasi dekat stasiun yang berada di jalur kereta api di Jakarta hingga Bogor yang telah ditentukan.

Untuk tahap awal, pembangunan akan dilakukan di Pondok Cina, Tanjung Barat, dan Palmerah. Tetapi, karena lahannya sangat terbatas, pembangunan di Palmeerah dibatalkan. Pembangunan diperkirakan memakan waktu hingga dua tahun, sehingga targetnya tahun 2019 sudah bisa dihuni.

Rusun yang akan dibangun oleh Perum Perumnas tersebut ditargetkan untuk masyarakan menengah dan kelas menengah ke bawah. Pemerintah juga menawarkan fasiltias KPA dengan subsidi dan non-subsidi yang bekerja sama dengan PT Bank Tabungan Negara.

Apartemen dengan konsep TOD yang ditujukan untuk kalangan masyarakat menengah ini diperkirakan akan memiliki kisaran harga mulai dari Rp 400 juta, tergantung dengan lokasinya. Harga tersebut bisa saja naik menjadi Rp 600 juta, Rp 800 juta, atau di atasnya.

Sedangkan untuk masyarakat menengah ke bawah akan disediakan rusunami dengan harga mulai dari Rp 200 juta dengan skema pembiayaan KPA subsidi. Tapi perlu diketahui bahwa tidak semua lokasi TOD akan memiliki rusunami, melainkan hanya untuk lokasi yang sedikit lebih jauh dari tengah kota, seperti Pondok Cina.

Diperkirakan pemerintah akan meresmikan pembangunan TOD pada bulan Juli 2017.

Baca juga: Perumnas Bangun Rusunami Transit Oriented Development di Stasiun

Pemerintah saat ini tengah gencar mengerjakan proyek-proyek infrastruktur yang berhubungan dengan kereta api. Contohnya adalah proyek Kereta Bandara, Kereta Cepat Jakarta-Bandung, dan proyek kereta ringan (LRT) rute Jakarta-Bogor-Depok-Bekasi (Jabodebek).

Namun, ada lagi rencana pemerintah sehubungan dengan program sejuta rumah. Pemerintah berencana akan mengembangkan rumah susun yang terintegrasi dengan stasiun kereta api. Pembangunan yang dikenal dengan nama Transit Oriented Development (TOD) ini diharapkan bisa mengurangi angka timbunan rumah yang belum dikerjakan.

Pontas Tambunan selaku Deputi Usaha Konstruksi dan Sarana dan Prasarana Perhubungan Kementerian BUMN mengatakan bahwa pembangunan rusun akan dimulai tahun ini di beberapa stasiun, antara lain adalah Stasiun Tanah Abang, Stasiun Pondok Cina, dan Stasiun Bogor.

Rusun ini akan diberikan kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang masih belum mendapatkan tempat tinggal yang layak. Unit rusun ini bisa dimiliki masyarakat dengan DP sebesar 1 persen saja. Bahkan, buruh pun bisa membeli unit tersebut. Diperkirakan, masyarakat berpenghasilan Rp 1,5 juta per bulan juga bisa memiliki unit di rusun tersebut.

Rusun ini akan mengusung konsep mixed use, dimana selain stasiun, nantinya akan ada tempat-tempat makan. Ditargetkan akan ada 74 stasiun yang terhubung dengan rusun. Dari 74 rusun tersebut, masing-masing akan memiliki 4.000 unit, sehingga ketika selesai nanti akan tersedia 210.000 unit tempat tinggal baru.

Namun, Pontas juga mengatakan bahwa ada hal-hal lain yang mempengaruhi pembangunan rusun tersebut, di antaranya adalah hal perizinan. Ini karena tidak semua tempat tersebut benar-benar bisa dibangun.

Pemerintah juga berencana akan mengembangkan rusun-rusun tua yang ada di daerah-daerah lain, salah satunya di Medan yang telah dikembangkan melalui BUMN oleh Perumnas. Nantinya, pengembangan rusun akan ditingkatkan jumlahnya dengan membangun lebih banyak lantai.

Baca juga: Hunian Berkonsep TOD Semakin Naik Daun

Seorang mahasiswi Universitas Indonesia, Stevanny Putri, telah merancang proyek Perancangan Arsitektur 5 yang berbasis TOD (transit oriented development) di D-Holl, Cawang. Proyek ini berada di Menara Saidah yang sekarang ini dilintasi berbagai moda transportasi umum, antara lain kereta komuter, Trans Jakarta, dan LRT (light rail transit) yang sebentar lagi akan selesai dibangun.

Stevanny memperlihatkan rancangan bangunan multifungsi berbasis TOD tersebut pada pameran arsitektur HUNI_KOMUNAL di Kedai Ketan Susu, Sabtu lalu. Rancangannya ini menurut Stevanny untuk memenuhi kekurangan tersedianya moda transportasi yang terintegrasi di kawasan tersebut. Karena itulah ia merasa lokasi yang dipilih tersebut strategis karena berada di kawasan perkantoran menengah dengan peluang mobilisasi, khususnya pejalan kaki.

Di daerah tersebut, sistem transportasi yang tidak terintegrasi misalnya adalah pengguna kereta komuter dan Transjakarta harus melewati kolong jembatan dengan kondisi yang kurang baik. Ini karena dua jalan raya yang berada di level stasiun kereta Jalan Cikoko Timur dan Jalan Tol Dalam Kota di Jalan MT Haryono setinggi delapan meter.

Bangunan multifungsi yang dirancang Stevanny seluas 38.336 meter persegi dan terhubung terowongan di bawah Jalan Cikoko dan Jalan MT Haryono. Di sini akan terdapat apartemen, perkantoran, dan hotel. Hotelnya dibangun untuk pekerja kantoran kelas menengah yang berada di sekitar bangunan. Hotel dibuat dengan adanya rotasi dan pengurangan massa yang bisa digunakan sebagai area fasilitas, seperti kolam renang dan taman.

Di bagian barat balkon terdapat tanaman rambat yang fungsinya untuk menambah privasi penghuni dari perkantoran dan untuk mengurangi panasnya sinar matahari pada siang dan sore hari. Fitur lainnya adalah air terjun di dua lantai setinggi sembilan meter dimana airnya asalnya dari air hujan yang melewati lubang di tengah masa bangunan.

Bagaimana menurut Anda tentang rancangan Stevanny ini?

Baca juga: Hunian Berkonsep TOD Semakin Naik Daun

Sumber: Kompas Properti

Apa itu hunian TOD ?

Hunian berkonsep TOD atau transit oriented development merupakan konsep pengembangan properti yang terintegrasi dengan jaringan transportasi publik dipastikan semakin dicari pada tahun ini.

Hal itu tak terlepas dari mulai maraknya penggunaan transportasi publik oleh masyarakat maupun pembangunan infrastruktur pendukungnya di kantong-kantong aktivitas penting.

Director Research and Advisory Cushman And Wakefield Indonesia Arief Rahardjo mengatakan, properti-properti yang ada di sekitar atau dekat dengan sarana transportasi publik seperti stasiun commuter line, MRT, dan atau LRT punya potensi mengalami pertumbuhan harga cukup besar pada masa mendatang.

“Kenaikan harga tanah dan properti signifikan. Harganya sendiri sudah mahal karena keunggulan dekat dengan fasilitas transportasi berikut aksesnya,” ujar Arief.

Sadar dengan potensi tersebut, beberapa pengembang kemudian membangun hunian terutama vertikal atau apartemen dengan konsep TOD agar mampu menarik minat konsumen.

Hunian TOD sangat menguntungkan.

Dengan memiliki hunian yang berkonsep TOD sangatlah memudahkan untuk melakukan aktifitas sehari dengan menggunakan fasilitas umum yang sudah terintegrasi dekat hunian, jadi tidak perlu lagi menghabiskan waktu dengan kendaraan pribadi.

Selain itu memiliki hunian berkonsep TOD sangat menguntungkan dikarenakan faktor harga yang sangat terjangkau tergantung dari pilihan dan lokasi hunian tersebut. Jika hunian tersebut tidak menjadi tempat tinggal, bisa dijadikan salah satu pilihan investasi yang menguntungkan di masa yang akan datang.

Lokasi Hunian Berkonsep TOD

Berikut ini beberapa pengembangan apartemen dengan konsep TOD yang ada di sekitar Jabodetabek

1. Serpong Garden Apartment

Serpong Garden Apartment merupakan proyek hunian vertikal milik PT Hutama Anugrah Propertindo di Cisauk, Serpong, Tangerang Selatan.

Di atas lahan seluas 2,7 hektar tersebut, Hutama Anugrah yang merupakan perusahaan patungan antara PT Harapan Inti Persada Indah (HIPI) dan Karya Cipta Group ingin menggarap hunian berorientasi TOD.

Menurut mereka, hunian berkonsep TOD paling dan punya prospek bagus pada masa mendatang, terutama bagi eksekutif muda dan pasangan muda.

Selain itu berkaca dari pengalaman di luar negeri setiap apartemen yang dekat dengan sarana transportasi nilai investasinya cenderung cepat meningkat.

Banyak eksekutif muda yang bekerja di CBD Sudirman, Thamrin dan Kuningan Jakarta sekarang sudah menggunakan commuter line.

“Untuk memudahkan penghuni Serpong Garden Apartment, kami akan membangun Sky Bridge yakni akses jembatan menuju stasiun Cisauk,” jelas Komisaris Karya Cipta Group Pingki Elka Pangestu, Senin (20/2/2017).

Proyek apartemen yang terdiri dari empat menara dengan total 5.000 unit hunian ini disebut Pingki akan terhubung dengan jembatan penyebrangan orang (JPO) ke jantung perkotaan Cisauk.

Pingki juga mengklaim waktu tempuh dari Serpong Garden Apartment ke pusat-pusat kegiatan seperti CBD Sudirman dan Tanah Abang hanya 40-45 menit menggunakan commuter line.

Hutama Anugrah membanderol harga unit-unit di Serpong Garden Apartment pada kisaran Rp 200 juta hingga Rp 400 juta-an.

Cattleya yang merupakan menara pertama Serpong Garden Apartment diklaim Hutama Anugrah telah terjual habis sejak dipasarkan pada akhir 2016 silam.

Saat ini Hutama Anugrah tengah dalam tahap memasarkan Bellerosa dan akan melanjutkan pemasaran dua menara lainnya hingga akhir 2017 nanti.

Pembangunan empat menara Serpong Garden Apartment bakal dilakukan Hutama Anugrah pada kuartal II 2017 atau Juli 2017 mendatang dan diperkirakan rampung pada akhir 2019.

2. Signature Park Grande

Signature Park Grande (SPG) merupakan kawasan hunian terpadu yang dibangun oleh Pikko Land bersama dengan PJM Group di kawasan MT Haryono.

Presiden Direktur Pikko Land, Nio Yantony, mengakui kawasan sekitar Cawang-MT Haryono yang berlokasi tak jauh dari area segitiga bisnis (CBD) Jakarta merupakan pintu masuk (golden gate) pergerakan masyarakat yang tinggal di Cibubur, Depok dan Bekasi.

Pembangunan infrastruktur penghubung tol Becakayu dan LRT yang direncanakan selesai pada 2018 jelas mengerek harga lahan dan properti di kawasan sekitar pengembangan kawasan itu.

“Signature Park Grande, kawasan hunian yang kami bangun ini sudah terintegrasi TOD yang dikelilingi infrastruktur, mulai pusat perkantoran, pusat belanja maupun stasiun transit kereta, LRT atau tol, atau pemberhentian angkutan lainnya,” ujar Yantony.

Di lahan seluas 4,4 hektar, Pikko membangun dua menara hunian The Light Signature dan Green Signature serta pusat bisnis dan komersial.

The Light Signature sendiri dibangun di atas lahan seluas 1,03 hektar dan terdiri atas 1.548 unit.

Sedangkan Green Signature berada di atas lahan seluas 58.078 meter persegi dengan jumlah 900 unit apartemen.

Apartemen The Light dan Green Signature dipasarkan mulai Rp 700 jutaan hingga Rp 1,6 miliaran sesuai komposisi kamar per unitnya.

Yantony mengatakan, pada 2018 nanti para penghuni SPG dapat menggunakan LRT untuk rute Cibubur–Cawang–Semanggi–Grogol sepanjang 15 kilometer dan rute Bekasi Timur-Cawang untuk tahap dua.

Keberadaaan Stasiun LRT Cawang yang dekat stasiun kereta api Cawang ke depannya akan melengkapi infrastruktur transportasi publik yang sudah eksis.

3. Rusun Perumnas-PT KAI

Desember 2016 silam, Perum Perumnas dan PT Kereta Api Indonesia (KAI) menandatangani nota kesepahaman (MoU) guna pengembangan kawasan yang terintegrasi dan inklusif berbasis Transit Oriented Development (TOD).

Kesepakatan kedua BUMN ini didasari jumlah 80 stasiun berada di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek), yang menjadikan kereta api listrik (KRL) sebagai salah satu moda transportasi andalan masyarakat yang bermukim di wilayah-wilayah tersebut.

Oleh karena itu, pengembangan kawasan semestinya juga didasari oleh jumlah pengguna kereta yang mencapai 914.840 penumpang per hari.

Mayoritas pengguna kereta harus mengarungi jarak tempuh antara rumah dan stasiun sejauh rata-rata 1-10 kilometer.

Kondisi ini yang mendorong perlunya hunian yang terintegrasi atau dekat dengan stasiun KRL. Selain itu, kesepakatan antara Perum Perumnas dan PT KAI merupakan wujud optimasi pemanfaatan lahan strategis di sekitar stasiun.

“Konsep TOD memudahkan mobilisasi masyarakat. Pemukiman ini akan memanfaatkan lahan yang tidak terpakai di sekitar stasiun kereta api,” kata Direktur Utama Perum Perumnas Bambang Triwibowo.

Bambang menambahkan, hunian berkonsep TOD ini juga akan dilengkapi dengan area komersial untuk ruang sosialisasi para penghuni.

Selain itu ada pula area fasilitas umum yang semuanya terintegrasi dalam satu kawasan sehingga penghuni dapat melakukan berbagai aktivitas sehari-hari dengan lebih mudah dan nyaman.

Sementara itu, Direktur Korporasi dan Pengembangan Bisnis Perumnas Galih Prahananto menjelaskan, usulan pengembangan tahap pertama kawasan yang terintegrasi dan inklusif berbasis TOD ini akan dibangun di Stasiun Bogor, Stasiun Tanjung Barat, dan Stasiun Pondok Cina.

Menurut Galih, ketiga proyek TOD tersebut berkapasitas 5.000 hunian baru yang diperkirakan menelan investasi sekitar Rp 2 trilliun. Selain proyek-proyek hunian berkonsep TOD tersebut, sekarang sudah banyak developer-developer yang juga mengusung konsep hunian berkonsep TOD di daerah Tangerang seperti perumahan Daru Metropolis di yang berlokasi dekat stasiun Daru dan juga perumahan Puri Tenjo yang hanya 5 menit dari stasiun KRL Tenjo. Sehingga memiliki keunggulan serta sekarang yang banyak di minati oleh para calon pembeli rumah saat ini.

Sumber : kompas.com

Perumm Perumnas dan PT Kereta Api Indonesia (KAI) telah menandatangani nota kesepahaman (MoU) pengembangan kawasan yang terintegrasi dan inklusif berbasis Transit Oriented Development (TOD). Kedua perusahaan ini akan bekerja sama untuk membangun Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) di area stasiun kereta api, yakni memanfaatkan lahan strategis PT KAI yang berada di sekitar stasiun.

Proyek rusunami ini menggunakan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) yang memiliki target Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dimana sekitar 30 hingga 40% hunian diperuntukkan program subsidi perumahan, FLPP.

Rusunami berbasis Transit Oriented Development (TOD) di Tiga Stasiun

Pembangunan kawasan berbasis TOD ini akan melewati beberapa tahap, dimana tahap pertama akan dilakukan di tiga stasiun: Stasiun Bogor (luas lahan 42.038 meter persegi, 6 tower, 3.600 unit), Stasiun Tanjung Barat (luas lahan 10.450 meter persegi, 2 tower, 860 unit ), dan Stasiun Pondok Cina (luas lahan 5.539 meter persegi, 2 tower, 520 unit).

Tiap unit akan memiliki luas yang berbeda-beda, mulai dari tipe 21 meter persegi hingga 45 meter persegi dengan kisaran harga Rp 6,5 juta-Rp13 juta per meter persegi. Lahan ini akan menggunakan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dengan jangka waktu pemakaian 30 tahun dengan kesempatan perpanjangan.

Baca juga: Arti Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Bedanya Dengan Sertifikat Hak Milik (SHM)

Hunian rusunami ini akan dilengkapi dengan fasilitas penunjang, seperti area komersial dan ruang sosialisasi para penghuni, serta fasilitas umum rusun lainnya (taman bermain anak, roof garden, dll) yang semuanya terintegrasi dalam satu kawasan. Ini artinya semua penghuni bisa melakukan aktivitas sehari-hari dengan mudah dan nyaman.

Mengurangi Biaya Transportasi Masyarakat dan Mengurangi Kemacetan

Menurut Direktur Utama Perum Perumnas, Bambang Triwibowo, pihak Perumnas berupaya untuk mengurangi biaya transportasi masyarakat yang harus dikeluarkan dari rumah ke stasiun. Dengan tinggal di rusunami ini, maka biaya transportasi tersebut akan hilang dan bisa digunakan untuk menyicil, biaya pendidikan, sekaligus mengurangi kemacetan karena mengurangi volume kendaraan bermotor.

Ketiga proyek TOD ini mengeluarkan biaya investasi sekitar Rp 2 triliun dan diharapkan bisa mulai groundbreaking pada kuarta pertama tahun 2017, selesai dalam waktu empat tahun.

Area Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi (Jabodetabek) memiliki 80 stasiun kereta api listrik (KRL) dengan jumlah pengguna kereta mencapai 914.840 penumpang per hari dan mayoritas pengguna menempuh jarak antara rumah dan stasiun sejauh 1-10 kilometer. KRL telah menjadi moda transportasi pilihan masyarakat karena lebih efisien dan bisa menghindari kemacetan.

Karena itulah ada kenaikan signifikan terhadap properti dan tanah yang berada di sekitar stasiun, sehingga hal ini mendorong Perumnas untuk mencari solusi yang paling cocok untuk menjawah tingginya minat dan kebutuhan masyarakat akan hunian yang dekat dengan stasiun.

Sumber: Detik Finance