Perkembangan zaman menuntut setiap orang di dunia menjadi masyarakat yang maju. Di negara selain Indonesia sebuah apartemen sudah menjadi tempat yang harus dimiliki oleh setiap warganya. Sebagian dari mereka bahkan sebagian besar hanya memiliki apartemen karena memang harga rumah disana sangat mahal. Tidak jauh berbeda dengan masyarakat Indonesia. Seiring berjalannya waktu, perkembangan zaman berdampak pada kemajuan masyarakat terutama di kota-kota besar seperti Jakarta dan Surabaya. Memiliki sebuah apartemen menjadi konsumsi utama mereka. Rumah menjadi hal kesekian untuk dimiliki karena harga rumah di kota besar di Indonesia mahal. Karena hal itu masyarakat kota besar memilih memiliki apartemen jadi hak milik.

4 Hak Kepemilikan untuk Properti

Namun tampaknya masih banyak masyarakat yang tabu tidak tahu tentang apartemen jadi hak milik. Secara umum ternyata ada 4 hak kepemilikan rumah dan apartemen. Seperti yang kita ketahui, apartemen juga memiliki sertifikat kepemilikan. Nah, sebelum memiliki sertifikat tersebut Anda harus tahu tentang 4 hak kepemilikan sertifikat apartemen atau rumah. Berikut adalah 4 hak kepemilikan dan penjelasannya :

• Hak Milik

Hak milik dalam Undang-undang pokok agrarian adalah hak kepemilikan terkuat dan terpenuh yang dimiliki seseorang atas tanah. Pemilik Sertifikat Hak Milik (SHM) bersifat sangat kuat dalam sistem hukum di Indonesia karena sertifikat ini hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Namun sayang nya Sertifikat ini hanya bisa di miliki rumah, bukan untuk rumah susun atau apartemen.

• Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan adalah hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri untuk jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun. Sertifikat HGB adalah sertifikat aapartemen yang di pakai gedung kebanyakan.

• Hak Pengelolaan Lahan (HPL)

Hak ini adalah hak yang berhubungan dengan kewenangan untuk penggunaan tanah yang bersangkutan, menggunakan tanah tersebut untuk pelaksanaan usaha atau pembangunan apartemen tersebut. Karena pastinya tanah yang menjadi tempat dibangun apartemen bukan tanah Anda sendiri, HPL juga diperlukan untuk sebuah apartemen.

• Strata Title

Nah hak ini adalah yang terpenting untuk Anda pemilik apartemen. Strata title adalah hak milik satuan rumah susun atau apartemen. Hak ini juga merupakan hak kepemilikan bersama atas komplek bangunan.

Jika Anda membeli rumah akan mendapat hak milik tetapi jika apartemen, hak milik yang Anda dapatkan lebih komplek. Apartemen yang didirikan diatas tanah negara akan memiliki HGB murni, sedangkan apartemen yang Anda punya didirikan diatas tanah milik sendiri status HGB hak milik. Sejauh ini apartemen kebanyakan memiliki seritifkat HGB hak milik sudah sangat banyak di kota-kota besar. Karena selain untuk investasi, apartemen tersebut bisa menjadi tabungan karena sudah menjadi hak milik. Untuk Anda yang masih awam dan baru di dunia apartemen sebaiknya mencari informasi yang detail dan akurat tentang kepemilikan apartemen tersebut. Yang jelas setiap bangunan entah itu apartemen atau rumah yang anda miliki harus memiliki sertifikat apartemen yang jelas, dengan catatan bangunan tersebut lunas dalam pembayarannya. Serta carilah apartemen yang didirikan di lingkungan yang terpercaya juga terjamin hak-hak Anda.

Masih banyak orang yang belum mengerti dengan sistem sertifikat pemilikan apartemen. Pada Sertifikat Hak Milik, pemilik apartemen bisa memiliki unit apartemennya dengan jangka waktu tidak terbatas setelah unit apartemen telah dibayar lunas, atau cicilan telah selesai.

(Baca juga: Arti Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Bedanya Dengan Sertifikat Hak Milik (SHM)

Tapi, untuk apartemen yang berdiri di atas tanah status HGB (Hak Guna Bangunan), maka ada masa berlaku dan bisa diperpanjang. Berdasarkan UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, jangka waktu maksimal HGB adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang dengan jangka waktu maksimal 20 tahun.

Masa berlaku bisa berbeda tergantung keputusan yang diberikan oleh BPN (Badan Pertahanan Nasional) ke pengembang. Oleh karena itu, pemilik apartemen harus bertanya kepada pengembang tentang jangka waktu pastinya.

Setelah jangka waktu dan masa perpanjangan habis, pemilik masih bisa mengajukan perpanjangan kembali seperti yang diatur dalam PP 40/1996 tentang Hak Guna Bangunan. Tapi ingat, perpanjangan atau pengajuan pembaruan HGB dilakukan minimal 2 tahun sebelum masa berlaku HGB habis.

(Baca juga: Mengenal Fungsi Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS))

Cara menghitung biaya perpanjangan sertifikat HGB apartemen

HGB otomatis menjadi tanggung jawab pemilik apartemen ketika unit tersebut dibeli. Tapi, pemilik tidak perlu menanggung seluruh biaya perpanjangan HGB, karena perhitungannya diatur secara proporsional.

Contoh, jika unit Anda luasnya 40 meter persegi dan berada di atas tanah apartemen seluas 5 hektar (50.000 meter persegi), maka HGB yang harus ditanggung hanya 0,08% (40/50.000 meter persegi). Jika waktu perpanjangan seluruh biaya nya adalah Rp 1 miliar, maka pemilik apartemen hanya menanggung Rp 800.000.

Secara lengkap, Anda bisa membaca lampiran PP 13 tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertahanan Nasional. Diatur secara jelas soal biaya-biaya yang harus ditanggung pemilik apartemen jika ingin memperpanjang HGB.

Cara lain menghitung biaya perpanjangan HGB

Cara menghitung perpanjangan HGB lainnya juga bisa dibaca di PP 46 tahun 2002: biaya perpanjangan HGB dengan rumus jangka waktu perpanjangan HGB (20 tahun) yang diberikan dibagi 30 tahun dikali 1%. Hasil tersebut kemudian dikalikan dengan hasil pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dengan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) lalu dikalikan 50%. Besar NPT dan NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB tanah yang mau diperpanjang HGB nya.

Contoh: apartemen dengan total 3.500 unit dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai acuan NPT yang berlaku saat itu misalnya Rp 15 juta/meter persegi. Maka total NPT untuk apartemen dengan luas area 5 hektar (5.000 meter persegi) adalah sebesar Rp 750 miliar (20 tahun dibagi 30 tahun dikalikan 1%, maka diperoleh angka 0,0067).

Dengan hitungan di atas, maka biaya perpanjangan HGB tersebut adalah 0,0067 dikali Rp 750 miliar dikali dengan 50%. Hasilnya, biaya yang harus ditanggung untuk memperpanjang HGB apartemen tersebut adalah Rp 2,5 miliar. Dibagi dengan total 3.500 unit maka biaya yang harus dikeluarkan oleh pemilik satu unit apartemen untuk memperpanjang HGB adalah Rp 714.000.

Jenis pelayanan yang dikenakan biaya ketika memperpanjang HGB

Biaya lainnya adalah biaya pengukuran bidang tanah untuk memastikan tidak ada perubahan luas dan batas-batas wilayahnya. Biaya pengukuran ini tidak perlu dibayarkan jika tidak menggunakan jasa notaris.

Berdasarkan PP Nomor 13/2010, biaya pengukuran tanah ditentukan dengan rumus tertentu. Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran (HSBKu) yang ditetapkan oleh menteri keuangan dan nilai harga masing-masing provinsi berbeda-beda, termasuk perbedaan harga untuk tanah pertanian dan non pertanian.

Untuk luas tanah 5 hektar, dihitung dengan rumus: luas tanah dibagi 500 dikali Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran (HSBKu), lalu ditambahkan dengan Rp 100.000.

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 51/2012, telah di tetapkan besaran HSBKu untuk lahan non pertanian seperti untuk pendirian apartemen atau rumah susun di DKI Jakarta adalah Rp 120.000.‎ Maka, untuk melakukan pengukuran tanah‎ seluas 5 hektar di Jakarta, biayanya adalah Rp 12,1 juta.

Sumber: Detik Finance
Foto: Fatur Rahman

Setelah membaca artikel kami yang berjudul Arti Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Pada Apartemen dan Apa Bedanya dengan Sertifikat Hak Milik (SHM), maka sekarang saatnya Anda mengetahui mengenai masalah kepemilikan dan Sertifikat Hak Milik Sarusun (atas Satuan Rumah Susun) atau yang biasa disingkat SHMSRS. SHMSRS biasanya mencakup beberapa jenis bangunan, seperti perkantoran strata title, kios komersial non pemerintah, atau bahkan bangunan apartemen, kondominium, flat, dan rumah susun.

Setiap bagian dari rumah susun disebut unit susun. Jika rusun sudah selesai dan mendapat izin layak huni, maka pihak developer wajib memisahkan sertifikat rusun atas unit-unit rusun melalui Akta Pemisahan Rumah Susun yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Kenapa hal ini harus dilakukan? Sertifikat ini ditujukan untuk masing-masing unit rusun di gedung rumah susun tersebut dan diterbitkan oleh kantor pertanahan sesuai dengan wijayah rusun tersebut berada. Oleh karena itu, dokumen ini tentunya sah dan bisa dijadikan pegangan jika pemilik Sertifikat Hak Milik Sarusun ingin menjadikannya sebagai jaminan atas pinjaman terhadap bank. Proses penjaminannya pun akan sama dengan saat melakukan penjaminan atas sertifikat tanah pada umumnya.

Baca juga: Yang Perlu Diketahui Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)

Sertifikat Hak Milik Sarusun

Bagaimana bentuk fisik SHMSRS? Pada dasarnya, bentuknya sama dengan sertifikat atas tanah dan bangunan, tapi perbedaannya adalah:

• SHMSRS berwarna merah mudah, sedangkan sertifikat tanah berwarna hijau.
• Sertifikat tanah memiliki persentase kepemlikan atas tanah bersama, sedangkan SHMSRS tidak.
• Saat ingin mengalihkan kepemilikan, proses secara umum akan sama dengan peralihan hak atas sertifikat tanah dan bangunan, dengan catatan: pemilik harus menyertakan surat asli yang dibuat di hadapan PPAT.
• Pemilik SHMSRS bisa menjadikan unit rusun miliknya sebagai jaminan atas pinjaman bank. Prosesnya juga sama dengan saat melakukan penjaminan atas sertifikat tanah pada umumnya.

Hal-hal lain yang berhubungan dengan kepemilikan bersama diatur oleh pembentukan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Developer rumah susun tersebut wajib membentuk PPPSRS maksimal satu tahun sejak diserahkannya unit kepada pemilik.

PPPSRS berfungsi untuk mengatur pengelolaan dan kepemilikan bersama atas benda dan tanah bersama di area rumah susun; misalnya: tangga, lobby, jalan, lahan parkir, musholla, taman, dan lain-lain. PPPSRS juga akan menjadi badan hukum yang bisa melakukan tindakan/upaya hukum, seperti memperpanjang Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atas tanah ketika masa berlakunya selesai.

Jika Anda menempati unit apartemen, setelah melunasi pembelian unit apartemen bukan berarti Anda langsung mendapatkan sertifikat. Salah satu perbedaan Sertifikat Hak Milik Sarusun dengan SHM bisa dilihat dari segi kepengurusannya.

Ketika ingin mengurus SHM untuk rumah, Anda bisa mengurusnya langsung di kantor pertanahan setempat, atau melalui notaris. Namun untuk sertifikat apartemen, ini diurus melalui pengembang.

Sumber: Rumahku, Finance Detik, Rumah.com

Baca juga: Mengenal Apa Itu PPRS dan Peraturan Perdatanya

Demikian sekilas gambaran mengenai Sertifikat Hak Milik Sarusun bagi Anda yang bertempat tinggal di hunian jenis ini. Jika Anda ingin memasarkan unit rusun tersebut, sudah saatnya keberhasilan penjualan Anda dibantu dengan jasa pengiklanan properti terbaik se-Indonesia, Saleshack! Saleshack adalah cara pintar dalam mengiklankan atau memasarkan semua jenis properti Anda, tidak hanya apartemen saja tetapi rumah, ruko, tanah hingga gedung perkantoran. Saleshack membantu menayangkan iklan properti Anda di 15 online channels di seluruh Indonesia. Dengan eksposur luas seperti ini, Saleshack juga memberikan analisis perbandingan harga terbaik untuk menyewakan properti Anda.