Setelah membaca artikel kami berjudul Ini Penyebab Lamanya Penerbitan Sertifikat Strata Apartemen maka kami berharap Anda mulai mengerti kenapa kebanyakan developer sangat lama ketika menerbitkan sertifikat hak milik unit Anda.

Pengurusan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun berbeda dengan SHM rumah. Untuk mengurus SHM rumah, Anda hanya perlu langsung ke kantor pertanahan setempat atau melalui bantuan notaris. Tapi untuk sertifikat apartemen, Anda harus mengurusnya lewat pengembang.

Berikut ini adalah proses yang harus dilalui developer ketika ingin mengurus SHMSRS yang dijabarkan langkah demi langkah:

1. Pengembang rumah susun melakukan pemisahan satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Lalum pengembang harus menuangkannya dalam akta pemisahan yang dilengkapi dengan pertelaan dalam bentuk gambar, uraian, dan batasan-batasan pemilikan satuan rumah susun yang mengandung nilai dengan perbandingan secara proporsional.
2. Pengembang wajib mengajukan proses pengesahan Akta Pemisahan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II Kabupaten / Kotamadya setempat.
3. Setelah disahkan, pengembang harus mendaftarkan Akta Pemisahan kepada Kantor Pertanahan dengan melampirkan kelengkapan persyaratan seperti sertifikat hak atas tanah, izin layak huni, dan warkah lainnya.
4. Begitu Akta Pemisahan telah terdaftar dan Buku Tanah selesai, diterbitkanlah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Buku Tanah ini menjadi dasar penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun.
5. Proses pembuatan SHMSRS lalu dilakukan dengan membuat salinan dari Buku Tanah. Tahapannya adalah membuat salinan Surat Ukur atas Tanah Bersama, lalu membuat Gambar Daerah Satuan Rumah Susun. Dokumen-dokumen ini akan dijadikan satu dan menjadi tanda bukti sah atas Satuan Rumah Susun maupun apartemen.

Durasi pembuatan sertifikat apartemen disesuaikan dengan luas tanah, jika unit apartemen Anda berada di atas tanah yang luasnya kurang dari 2.000 meter persegi, maka prosesnya membutuhkan waktu 38 hari. Jika luas tanah antara 2.000 meter persegi hingga 15 hektar, proses pembuatan sertifikat bisa mencapai 57 hari. Jika luas tanah lebih dari 15 hektar, prosesnya sekitar 97 hari.

Namun, tentu saja dalam prakteknya, proses nya memakan waktu lebih dari yang diuraikan di atas. Pengembang biasanya memakan waktu bertahun-tahun untuk menerbitkan SHMSRS karena alasan banyaknya unit apartemen yang suratnya harus dipecah-pecahkan.

Banyak pemilik apartemen di Indonesia yang mengeluh karena penerbitan sertifikat hak milik unit apartemennya sangat lama. Sebenarnya, berapa lama proses membuat sertifikat tersebut? Apa penyebab penerbitannya sangat lama?

Menurut Toto Sasetyo, Direktur PT Pudjiadi Prestige Tbk. seperti kami kutip dari Housing Estate, ada beberapa faktor alasan legalitas berupa SHMSRS lama terbit dan diterima. Memang developer kerap menghadapi kendala dalam penerbitan SHMSRS, salah satunya karena luas nya.

Jika gedung apartemen berada di atas lahan 10 hektar tetapi baru dikembangkan tiga hektar, maka SHMSRS nya belum bisa terbit karena proyeknya belum selesai.

Kedua, sertifikat tanah yang di atasnya dikembangkan apartemen bisa saja digadaikan pengembang dan dananya diputar untuk bisnis atau pengembang tidak memiliki dana untuk mengurus penerbitan SHMSRS unit apartemennya. Akibatnya, pengurusan penerbitan SHMSRS apartemen tidak dapat dilakukan.\

Selain itu, perlu diketahui bahwa tanah yang di atasnya dibangun sebuah apartemen umumnya berasal dari banyak pemilik tanah. Jika semua sertifikat tersebut statusnya Hak Milik, setelah dibeli pengembang statusnya harus diubah menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) dan harus dilakukan proses balik nama atas nama developer (Perseroan Terbatas).

Proses pengurusan sertifikat HMSRS juga melibatkan banyak pihak selain pihak developer, di dalamnya juga terdapat beberapa instansi pemerintahan yang memiliki dasar hukum berbeda-beda. Karena banyak pihak yang terlibat, seringkali developer tidak dapat memberikan kepastian waktu.

Dari segi Undang-Undang juga tidak ada yang mengatur tentang rumah susun, dan ketiadaan peraturan ini membuat proses perijinan dan legal apartemen menjadi vacuum of regulation di beberapa pemerintah daerah.

Setelah proses pembangunan yang memakan waktu rata-rata satu hingga dua tahun, proses pengajuan pertelaan, permohonan izin laik fungsi, pengajuan Akta Pemisahan ke Pemerintah kota, maka SHMSRS atas nama developer baru terbit. Setelah itu baru dilakukan proses Akta Jual Beli (AJB) antara pemesan Unit Hunian dengan Developer dimana SHMSRS dibalik nama atas nama pemilik unit.

Setelah membaca penjelasan di atas, bisa dilihat bahwa pengurusan SHMSRS kuncinya ada di pengembang. Karena itulah, sebelum memutuskan untuk membeli unit apartemen, pastikan kredibilitas, tanggung jawab, dan reputasi dari pengembangnya. Cari tahu apakah pengembang apartemen ini rekam jejak penerbitan SHMSRS nya lama atau tidak. Pastikan bahwa bagian marketing atau developer menunjukkan bahwa Sertifikat Kepemilikan Tanah atas nama PT (developer), cek ketersediaan Izin Lokasi, Izin Prinsip, SKRK, ANDALALIN, AMDAL, dan IMB.

Baca juga: Berapa Lama Pembuatan Sertifikat Apartemen