Ketika membicarakan tentang kepemilikan properti, maka tidak lepas dari surat-surat atau sertifikat yang ada. Perbedaan antara SHM (Sertifikat Hak Milik) dan HGB (Hak Guna Bangunan) sangat penting untuk diketahui sebelum Anda memutuskan untuk membeli suatu properti karena behubungan dengan legalitas dan tingkatan status kepemilikan.

Sebagai informasi, hak kepemilikan tanah yang bisa menggunakan fasilitas KPR hanya kedua jenis tersebut: HGB dan SHM. Oleh karena itu, pastikan rumah yang Anda incar memiliki sertifikat salah satu diantara keduanya.

 

Berikut ini adalah penjelasan singkat mengenai perbedaan antara SHM dan HGB agar Anda tidak salah memilih.

Baca juga: Arti Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Bedanya Dengan Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Guna Bangunan

Biasanya, properti dengan status HGB dikembangkan menjadi sesuatu yang bersifat komersial. Developer biasanya menggunakan lahan berstatus HGB untuk perumahan atau apartemen yang dijualnya. HGB adalah kewenangan yang diberikan oleh pemerintah dengan bentuk suatu hak untuk meggunakan lahan yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimum 20 tahun.

Setelah membaca artikel kami berjudul Ini Penyebab Lamanya Penerbitan Sertifikat Strata Apartemen maka kami berharap Anda mulai mengerti kenapa kebanyakan developer sangat lama ketika menerbitkan sertifikat hak milik unit Anda.

Pengurusan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun berbeda dengan SHM rumah. Untuk mengurus SHM rumah, Anda hanya perlu langsung ke kantor pertanahan setempat atau melalui bantuan notaris. Tapi untuk sertifikat apartemen, Anda harus mengurusnya lewat pengembang.

Berikut ini adalah proses yang harus dilalui developer ketika ingin mengurus SHMSRS yang dijabarkan langkah demi langkah:

1. Pengembang rumah susun melakukan pemisahan satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Lalum pengembang harus menuangkannya dalam akta pemisahan yang dilengkapi dengan pertelaan dalam bentuk gambar, uraian, dan batasan-batasan pemilikan satuan rumah susun yang mengandung nilai dengan perbandingan secara proporsional.
2. Pengembang wajib mengajukan proses pengesahan Akta Pemisahan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II Kabupaten / Kotamadya setempat.
3. Setelah disahkan, pengembang harus mendaftarkan Akta Pemisahan kepada Kantor Pertanahan dengan melampirkan kelengkapan persyaratan seperti sertifikat hak atas tanah, izin layak huni, dan warkah lainnya.
4. Begitu Akta Pemisahan telah terdaftar dan Buku Tanah selesai, diterbitkanlah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Buku Tanah ini menjadi dasar penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun.
5. Proses pembuatan SHMSRS lalu dilakukan dengan membuat salinan dari Buku Tanah. Tahapannya adalah membuat salinan Surat Ukur atas Tanah Bersama, lalu membuat Gambar Daerah Satuan Rumah Susun. Dokumen-dokumen ini akan dijadikan satu dan menjadi tanda bukti sah atas Satuan Rumah Susun maupun apartemen.

Durasi pembuatan sertifikat apartemen disesuaikan dengan luas tanah, jika unit apartemen Anda berada di atas tanah yang luasnya kurang dari 2.000 meter persegi, maka prosesnya membutuhkan waktu 38 hari. Jika luas tanah antara 2.000 meter persegi hingga 15 hektar, proses pembuatan sertifikat bisa mencapai 57 hari. Jika luas tanah lebih dari 15 hektar, prosesnya sekitar 97 hari.

Namun, tentu saja dalam prakteknya, proses nya memakan waktu lebih dari yang diuraikan di atas. Pengembang biasanya memakan waktu bertahun-tahun untuk menerbitkan SHMSRS karena alasan banyaknya unit apartemen yang suratnya harus dipecah-pecahkan.

Banyak pemilik apartemen di Indonesia yang mengeluh karena penerbitan sertifikat hak milik unit apartemennya sangat lama. Sebenarnya, berapa lama proses membuat sertifikat tersebut? Apa penyebab penerbitannya sangat lama?

Menurut Toto Sasetyo, Direktur PT Pudjiadi Prestige Tbk. seperti kami kutip dari Housing Estate, ada beberapa faktor alasan legalitas berupa SHMSRS lama terbit dan diterima. Memang developer kerap menghadapi kendala dalam penerbitan SHMSRS, salah satunya karena luas nya.

Jika gedung apartemen berada di atas lahan 10 hektar tetapi baru dikembangkan tiga hektar, maka SHMSRS nya belum bisa terbit karena proyeknya belum selesai.

Kedua, sertifikat tanah yang di atasnya dikembangkan apartemen bisa saja digadaikan pengembang dan dananya diputar untuk bisnis atau pengembang tidak memiliki dana untuk mengurus penerbitan SHMSRS unit apartemennya. Akibatnya, pengurusan penerbitan SHMSRS apartemen tidak dapat dilakukan.\

Selain itu, perlu diketahui bahwa tanah yang di atasnya dibangun sebuah apartemen umumnya berasal dari banyak pemilik tanah. Jika semua sertifikat tersebut statusnya Hak Milik, setelah dibeli pengembang statusnya harus diubah menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) dan harus dilakukan proses balik nama atas nama developer (Perseroan Terbatas).

Proses pengurusan sertifikat HMSRS juga melibatkan banyak pihak selain pihak developer, di dalamnya juga terdapat beberapa instansi pemerintahan yang memiliki dasar hukum berbeda-beda. Karena banyak pihak yang terlibat, seringkali developer tidak dapat memberikan kepastian waktu.

Dari segi Undang-Undang juga tidak ada yang mengatur tentang rumah susun, dan ketiadaan peraturan ini membuat proses perijinan dan legal apartemen menjadi vacuum of regulation di beberapa pemerintah daerah.

Setelah proses pembangunan yang memakan waktu rata-rata satu hingga dua tahun, proses pengajuan pertelaan, permohonan izin laik fungsi, pengajuan Akta Pemisahan ke Pemerintah kota, maka SHMSRS atas nama developer baru terbit. Setelah itu baru dilakukan proses Akta Jual Beli (AJB) antara pemesan Unit Hunian dengan Developer dimana SHMSRS dibalik nama atas nama pemilik unit.

Setelah membaca penjelasan di atas, bisa dilihat bahwa pengurusan SHMSRS kuncinya ada di pengembang. Karena itulah, sebelum memutuskan untuk membeli unit apartemen, pastikan kredibilitas, tanggung jawab, dan reputasi dari pengembangnya. Cari tahu apakah pengembang apartemen ini rekam jejak penerbitan SHMSRS nya lama atau tidak. Pastikan bahwa bagian marketing atau developer menunjukkan bahwa Sertifikat Kepemilikan Tanah atas nama PT (developer), cek ketersediaan Izin Lokasi, Izin Prinsip, SKRK, ANDALALIN, AMDAL, dan IMB.

Baca juga: Berapa Lama Pembuatan Sertifikat Apartemen

Sertifikat Hak Guna Bangunan

Bagi pengguna, penyewa, pembeli dan penjual properti, istilah dokumen resmi sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) sudah sering ditemui. Bagi yang belum mengerti, apa arti dari dua sertifikat tersebut dan apa yang membedakannya?

Introduksi

‘Building Rights Title’ atau dalam Bahasa Indonesia “Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)” adalah hak untuk memanfaatkan dan mendirikan bangunan di tanah yang disebutkan dalam sertifikat, dalam jangka waktu tertentu. Kepemilikan akta ini tidak hanya dikhususkan untuk Warga Negara Indonesia (WNI). Sertifikat HGB dapat di miliki oleh Warga Negara Asing maupun investor asing.

Ada beberapa keuntungan yang ada dalam kepemilikan sertifikat HGB. Keuntungan yang pertama adalah dana yang relatif lebih murah di banding SHM. Ini adalah peluang bisnis yang ideal karena pemilik Sertifikat Hak Guna Bangunan tidak harus memiliki tanah tersebut selamanya. Jangka waktu Hak Guna Bangunan pun beragam, bisa 10 tahun, 20 tahun maupun 30 tahun. Setiap jangka waktu sertifikat tersebut habis, pemegang sertifikat HGB wajib melakukan perpanjangan sertifikat agar bisa melanjutkan penggunaan bangunan di tanah tersebut.

Namun, beberapa kerugian yang ada di akta HGB adalah jangka waktu yang terbatas dan ketidak bebasannya pemilik sertifikat HGB, tergantung dengan peraturan yang berlaku.

Sertifikat Hak Milik (SHM) atau istilah bahasa inggrisnya ‘Freehold Title’ adalah sertifikat pemilikan penuh, terkuat dan tertinggi yang ada di Indonesia. Sertifikat ini tidak ada jangka atau batas waktu dalam kepemilikan, sehingga perpanjangan tidak diperlukan dalam sertifikat ini. Pemegang sertifikat ini dikhususkan hanya untuk Warga Negara Indonesia saja. Peluang untuk Warga Negara Asing maupun Investor Asing tidak ada sama sekali untuk memiliki sertifikat ini menurut Undang Undang Pokok Agraria (UUPA).

Apa yang membedakan kedua sertifikat tersebut?

Sertifikat Hak Guna Bangunan dapat dimiliki oleh WNI dan WNA dengan semua ketentuan yang berlaku, berbeda dengan SHM yang hanya dapat dimiliki oleh WNI saja. Jangka waktu kedua sertifikat tersebut juga berbeda. HGB mendapat keterbatasan jangka waktu dan SHM tidak memiliki jangka waktu, sehingga perpanjangan tidak perlu dilakukan.

Jenis Sertifikat Yang Dipakai Untuk Apartemen

Apartemen adalah properti yang unik dan pemakaian sertifikat di apartemen berbeda dengan rumah seperti umumnya. Hak kepemilikan di apartemen sedikit kompleks dan memang berbeda dari rumah. Namun berdasarkan status tanahnya, tanah apartemen dapat di bagi menjadi 3; yaitu Tanah Negara, Tanah Pengelola dan Tanah Hak Milik.

Jenis-jenis Sertifikat Hak Guna Bangunan memiliki banyak persamaan dalam penggunaan namun sangat berbeda dalam kepemilikan. HGB hak milik/murni memiliki status yang paling tinggi di antara lainnya, karena status tanah adalah milik developer dan harga apartemen di status tanah seperti ini relatif mahal di banding apartemen lain. Contohnya Residence 8 Senopati, Denpasar Residence.

Jenis sertifikat yang kedua adalah HGB HPL (Hak Pengelolaan Lahan). Sertifikat ini lebih lemah karena status pemilik tanah oleh pihak ketiga, dan jika pemilik ingin tanah tersebut kembali, sehabis masa sertifikat HGB habis, ada kemungkinan pemilik apartemen tidak mendapatkan pergantian samasekali. Contoh. Kempinski Residence, FX Residence, Springhill Royal Suites (Agung Sedayu Group dan Springhill Group).

Namun jika Tanah tersebut dimiliki negara, dan negara akan memakai meminta tanah tersebut, negara akan menganti sekitar 80% dari harga tanah saat itu, dengan negosiasi. Masing-masing pemilik akan mendapatkan sesuai dengan luas unit yang dimiliki di bagi dengan total luas unit yang ada.

Jika properti Anda saat ini sedang dijadikan ladang investasi, sudah saatnya Anda beralih ke Saleshack dalam segi pemasarannya! Saleshack membantu mengiklankan atau memasarkan semua jenis properti Anda, tidak hanya apartemen saja tetapi rumah, ruko, tanah hingga gedung perkantoran. Saleshack menayangkan iklan properti Anda di 15 online channels di seluruh Indonesia. Dengan eksposur luas seperti ini, Saleshack juga memberikan analisis perbandingan harga terbaik untuk menyewakan properti Anda.