Apakah Anda baru saja membeli sebuah unit apartemen baru? Atau mungkin keluarga atau seseorang yang Anda kenal berinvestasi dengan membeli properti seperti apartemen idaman? Biasanya Anda diharuskan untuk memiliki kelengkapan dokumen seperti jenis sertifikat apartemen karena membeli sebuah apartemen tidaklah sama dengan melakukan pembelian terhadap produk lainnya yang kerap Anda temui di toko atau online shop. Pembelian apartemen memerlukan kelengkapan dokumen legal yang menyatakan dengan jelas bahwa Anda adalah pemilik sah dari unit tersebut. Lalu apa sajakah dokumen tersebut?

Kenalilah Jenis-jenis Sertifikat Apartemen dan Properti Berikut!

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Seringkali dianggap sebagai jenis sertifikat yang paling kuat di antara jenis lainnya, Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah sertfikat kepemilikan yang menjelaskan hak penuh atas properti tertentu. Pemilik SHM memiliki hak dan kewenangan penuh terhadap kepemilikan properti secara penuh karena tidak ada campur tangan pihak lain.

Bila Anda memiliki keturunan yang kelak dapat diwariskan apartemen Anda, SHM dapat diwariskan secara turun-temurun, bahkan dijual maupun dihibah. SHM hanya dapat berlaku untuk Warga Negara Indonesia (WNI) saja, sehingga siapapun nama yang tercantum di dalam sertifikat tersebut adalah pemilik yang sah menurut hukum. SHM juga dapat menjadi jaminan agunan untuk cicilan, dengan waktu pemilikan tanpa batas kecuali jika SHM Anda dinyatakan gugur kepemilikannya. Hal ini bisa terjadi karena hak milik properti dicabut untuk kepentingan negara, adanya penyerahan sukarela kepada negara atau jika yang memiliki properti bukanlah WNI.

(Baca juga : Perbedaan SHM dan HGB)

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Jenis sertifikat apartemen atau properti lainnya adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Jika merujuk kepada kepanjangannya, sertifikat ini menegaskan hak pemegang sertifikat yang hanya bisa menggunakan atau mendirikan bangunan di atas sebuah lahan yang dipegang negara, developer atau orang lain (dengan kata lain bukan miliknya sendiri) dalam kurun waktu tertentu. Jika lahan dimiliki oleh negara, ada kemungkinan pemberian hak guna bangunan diberikan setelah adanya persetujuan dari menteri atau pejabat berwenang. Selain itu, biasanya pemegang hak milik membutuhkan bantuan Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk memberikan sertifikat hak guna bangunan.

SHGB juga sama seperti SHM, harus diberlakukan kepada WNI atau badan hukum yang dididirikan dan berkedudukan menurut aturan hukum yang berlaku di Indonesia. Anda dapat membangun apartemen, tempat bisnis atau ruko selama Anda memiliki SHGB. Berbeda dari SHM yang tidak memiliki batas waktu penggunaan, SHGB memiliki jangka waktu pemanfaatan lahan yang beragam dari minimal 5 hingga 30 tahun. Bagi Anda yang tidak berencana menetap lama di suatu tempat atau area dalam waktu lama, SHGB dapat menjadi solusi, dan biasanya sertifikat ini dapat diperpanjang jika sudah jatuh tempo (baca juga: Inilah Bagaimana Cara Perpanjang Sertifikat HGB Apartemen).

Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS)

Jenis sertifikat apartemen atau properti lainnya adalah Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) yang mencakup beberapa jenis bangunan seperti gedung perkantoran, bangunan residensial seperti apartemen, kondominium, flat dan rumah susun, beserta kios komersial non pemerintah.

SHMSRS berkenaan dengan kepemilikan atas rumah susun yang dibangun di atas lahan berkepemilikan bersama. Pihak developer biasanya diwajibkan untuk memisahkan sertifikat rusun dari setiap unit agar para penghuninya memiliki izin layak huni Akta Pemisahan Rumah Susun yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) diterbitkan oleh kantor pertanahan sesuai dengan lokasi wilayah rusun tersebut.

(Baca Juga : Fungsi Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS))

Girik

Girik sebenarnya lebih merujuk kepada pernyataan di mana si pemilik girik mendiami tanah milik adat atau desa tertentu sehingga mereka bertanggung jawab untuk membayar pajak tanah tersebut. Di dalam girik tertera nomor, luas tanah, dan pemilik hak karena jual-beli maupun waris. Untuk memohon hak atas tanah, Anda dapat menggunakan girik karena hukum tanah adat tidak tertulis adalah dasar hukum pertanahan kita. Hal ini dapat dilihat pada pasal 5 undang-undang Pokok Agraria tahun 1960. Jika Anda hanya memegang girik sebagai tanda kepemilikan properti Anda, lebih baik Anda segera mengurus SHM-nya agar menjadi bukti kepemilikan yang lebih sah.

Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen yang akan dibuat jika ada peralihan ha katas tanah dari pemilik sebagai penjual kepada pembeli sebagai pemilik baru. AJB harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pelunasan harga sudah dilakukan. AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan tanah, baik Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik. Jika Anda hanya memiliki Akta Jual Beli sebagai bukti kepemilikan, segera uruslah SHM-nya untuk mencegah terjadinya penipuan AJB ganda.

(Baca juga : Biaya Notaris AJB ke SHM)

Itulah jenis-jenis sertifikat apartemen yang harus Anda ketahui dalam dunia properti. Tidak hanya apartemen, tetapi properti lain pun juga biasanya memiliki sertifikat tertentu yang menegaskan pembelian Anda. Untuk keuntungan lainnya dengan kepemilikan sertifikat properti, dapat Anda baca pada artikel berikut, Keuntungan Memiliki Sertifikat Hak Milik. Bagaimana jika Anda adalah yang sedang menjualkan apartemen atau properti Anda, namun masih belum menemukan pembeli? Silakan coba Saleshack! Saleshack membantu mengiklankan atau memasarkan semua jenis properti Anda, tidak hanya apartemen saja tetapi rumah, ruko, tanah hingga gedung perkantoran. Saleshack menayangkan iklan properti Anda di 15 online channels di seluruh Indonesia. Dengan eksposur luas seperti ini, Saleshack juga memberikan analisis perbandingan harga terbaik untuk menyewakan properti Anda.

Setelah membaca artikel kami berjudul Ini Penyebab Lamanya Penerbitan Sertifikat Strata Apartemen maka kami berharap Anda mulai mengerti kenapa kebanyakan developer sangat lama ketika menerbitkan sertifikat hak milik unit Anda.

Pengurusan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun berbeda dengan SHM rumah. Untuk mengurus SHM rumah, Anda hanya perlu langsung ke kantor pertanahan setempat atau melalui bantuan notaris. Tapi untuk sertifikat apartemen, Anda harus mengurusnya lewat pengembang.

Berikut ini adalah proses yang harus dilalui developer ketika ingin mengurus SHMSRS yang dijabarkan langkah demi langkah:

1. Pengembang rumah susun melakukan pemisahan satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Lalum pengembang harus menuangkannya dalam akta pemisahan yang dilengkapi dengan pertelaan dalam bentuk gambar, uraian, dan batasan-batasan pemilikan satuan rumah susun yang mengandung nilai dengan perbandingan secara proporsional.
2. Pengembang wajib mengajukan proses pengesahan Akta Pemisahan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II Kabupaten / Kotamadya setempat.
3. Setelah disahkan, pengembang harus mendaftarkan Akta Pemisahan kepada Kantor Pertanahan dengan melampirkan kelengkapan persyaratan seperti sertifikat hak atas tanah, izin layak huni, dan warkah lainnya.
4. Begitu Akta Pemisahan telah terdaftar dan Buku Tanah selesai, diterbitkanlah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Buku Tanah ini menjadi dasar penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun.
5. Proses pembuatan SHMSRS lalu dilakukan dengan membuat salinan dari Buku Tanah. Tahapannya adalah membuat salinan Surat Ukur atas Tanah Bersama, lalu membuat Gambar Daerah Satuan Rumah Susun. Dokumen-dokumen ini akan dijadikan satu dan menjadi tanda bukti sah atas Satuan Rumah Susun maupun apartemen.

Durasi pembuatan sertifikat apartemen disesuaikan dengan luas tanah, jika unit apartemen Anda berada di atas tanah yang luasnya kurang dari 2.000 meter persegi, maka prosesnya membutuhkan waktu 38 hari. Jika luas tanah antara 2.000 meter persegi hingga 15 hektar, proses pembuatan sertifikat bisa mencapai 57 hari. Jika luas tanah lebih dari 15 hektar, prosesnya sekitar 97 hari.

Namun, tentu saja dalam prakteknya, proses nya memakan waktu lebih dari yang diuraikan di atas. Pengembang biasanya memakan waktu bertahun-tahun untuk menerbitkan SHMSRS karena alasan banyaknya unit apartemen yang suratnya harus dipecah-pecahkan.

Banyak pemilik apartemen di Indonesia yang mengeluh karena penerbitan sertifikat hak milik unit apartemennya sangat lama. Sebenarnya, berapa lama proses membuat sertifikat tersebut? Apa penyebab penerbitannya sangat lama?

Menurut Toto Sasetyo, Direktur PT Pudjiadi Prestige Tbk. seperti kami kutip dari Housing Estate, ada beberapa faktor alasan legalitas berupa SHMSRS lama terbit dan diterima. Memang developer kerap menghadapi kendala dalam penerbitan SHMSRS, salah satunya karena luas nya.

Jika gedung apartemen berada di atas lahan 10 hektar tetapi baru dikembangkan tiga hektar, maka SHMSRS nya belum bisa terbit karena proyeknya belum selesai.

Kedua, sertifikat tanah yang di atasnya dikembangkan apartemen bisa saja digadaikan pengembang dan dananya diputar untuk bisnis atau pengembang tidak memiliki dana untuk mengurus penerbitan SHMSRS unit apartemennya. Akibatnya, pengurusan penerbitan SHMSRS apartemen tidak dapat dilakukan.\

Selain itu, perlu diketahui bahwa tanah yang di atasnya dibangun sebuah apartemen umumnya berasal dari banyak pemilik tanah. Jika semua sertifikat tersebut statusnya Hak Milik, setelah dibeli pengembang statusnya harus diubah menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) dan harus dilakukan proses balik nama atas nama developer (Perseroan Terbatas).

Proses pengurusan sertifikat HMSRS juga melibatkan banyak pihak selain pihak developer, di dalamnya juga terdapat beberapa instansi pemerintahan yang memiliki dasar hukum berbeda-beda. Karena banyak pihak yang terlibat, seringkali developer tidak dapat memberikan kepastian waktu.

Dari segi Undang-Undang juga tidak ada yang mengatur tentang rumah susun, dan ketiadaan peraturan ini membuat proses perijinan dan legal apartemen menjadi vacuum of regulation di beberapa pemerintah daerah.

Setelah proses pembangunan yang memakan waktu rata-rata satu hingga dua tahun, proses pengajuan pertelaan, permohonan izin laik fungsi, pengajuan Akta Pemisahan ke Pemerintah kota, maka SHMSRS atas nama developer baru terbit. Setelah itu baru dilakukan proses Akta Jual Beli (AJB) antara pemesan Unit Hunian dengan Developer dimana SHMSRS dibalik nama atas nama pemilik unit.

Setelah membaca penjelasan di atas, bisa dilihat bahwa pengurusan SHMSRS kuncinya ada di pengembang. Karena itulah, sebelum memutuskan untuk membeli unit apartemen, pastikan kredibilitas, tanggung jawab, dan reputasi dari pengembangnya. Cari tahu apakah pengembang apartemen ini rekam jejak penerbitan SHMSRS nya lama atau tidak. Pastikan bahwa bagian marketing atau developer menunjukkan bahwa Sertifikat Kepemilikan Tanah atas nama PT (developer), cek ketersediaan Izin Lokasi, Izin Prinsip, SKRK, ANDALALIN, AMDAL, dan IMB.

Baca juga: Berapa Lama Pembuatan Sertifikat Apartemen

Mencari hunian yang nyaman untuk ditinggali memang gampang-gampang susah. Banyak yang harus dipertimbangkan untuk menemukan hunian yang sesuai dengan apa yang diinginkan. Lokasi merupakan salah satu pertimbangan penting dalam memilih tempat tinggal. Namun, sering kali lokasi yang sesuai harapan sulit ditemukan. Membuat rumah pun kadang sulit karena keterbatasan wilayah, apalagi di kota-kota besar yang padat penduduk. Tidak heran bila kemudian apartemen menjadi salah satu alternatif dalam memilih hunian. Jika telah memutuskan untuk membeli apartemen, Anda harus mengurus segala syarat-syarat kepemilikan apartemen, salah satunya adalah membuat sertifikat apartemen. Lalu berapa lama proses membuat sertifikat ini?

Lama Pembuatan Sertifikat Apartemen Berdasarkan Kepemilikan Sertifikat

Membuat sertifikat apartemen merupakan kegiatan yang kerap enggan dilakukan oleh orang-orang karena prosesnya yang memakan waktu. Apalagi bagi Anda yang akan mengurus sertifikat di atas tanah yang masih dalam sengketa prosesnya pasti akan lebih rumit lagi. Selain itu, syarat-syarat yang belum lengkap juga menjadi kendala yang menjadikan pembuatan sertifikat membutuhkan waktu yang lebih lama lagi, bahkan bisa sampai bertahun-tahun. Untuk Anda yang akan membuat sertifikat ada baiknya menyiapkan segala dokumen yang diperlukan misalnya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Izin Mendirikan Bangunan (IMB), identitas diri seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK), SPPT PBB, dan surat pernyataan kepemilikan lahan. Setiap syarat disesuaikan dengan hak asal tanah yang telah Anda beli.

Pada dasarnya membuat sertifikat apartemen disesuaikan pada jenis hak kepemilikannya. Jika anda memiliki sertifikat hak milik perorangan, maka waktu yang diperlukan dalam mengurus sertifikat apartemen umumnya akan tergantung pada luas tanah yang Anda huni. Jika mengacu pada luas tanah, apartemen yang luasnya kurang dari 2.000 meter persegi hanya membutuhkan waktu 38 hari. Apabila luas tanah diantara 2.000 hingga 2.500 meter persegi maka waktu yang diperlukan untuk membuat sertifikat memakan waktu 57 hari.

Kemudian untuk sertifikat hak miliki badan hukum, maka waktu yang dibutuhkan juga sekitar 38 hari bila luas tanah tidak lebih dari 2.000 meter persegi. Jika memang tanah yang ada luasnya sekitar 2.000 hingga 2.500 maka akan memakan waktu hingga 57 hari. Untuk tanah yang lebih luas lagi, yaitu lebih dari 5.000 meter persegi Anda memerlukan waktu sekitar 97 untuk membuat sertifikat apartemen Anda.

Beranjak pada sertifikat hak guna bangunan, jika jenis sertifikat ini yang dimiliki maka waktu pembuatan juga tidak jauh berbeda. Jika HGB perorangan, jika luas tidak mencapai 2.000 meter persegi dibutuhkan 38 hari hingga sertifikat jadi. Sedang untuk luas tanah berkisar pada 2.000 sampai 150.000 meter persegi maka waktu pembuatan sekitar 57 hari. Waktu 97 hari menjadi waktu tunggu Anda jika luas tanah lebih dari 150.000 meter persegi. Sementara itu, untuk HGB badan hukum juga sama. Diperlukan waktu 38 hari untuk mengurus sertifikat jika tanah tidak lebih dari 2.000 meter persegi, 57 hari untuk tanah yang luasnya antara 2.000 sampai 150.000 meter persegi, dan mencapai waktu 97 hari bila luas tanah lebih dari 150.000 meter persegi.

Lama waktu yang diperlukan untuk mengurus sertifikat apartemen untuk sertifikat hak pakai warga negara Indonesia maupun warga negara asing tidak berbeda, waktu yang diperlukan sama saja. Tanah yang luasnya tidak melampaui 2.000 meter persegi perlu menunggu 38 hari. Kemudian 57 hari untuk tanah yang luasnya 2.000 sampai 150.000 meter persegi dan tanah yang luas lebih 150.000 meter persegi diperlukan waktu 97 hari.

Perkembangan zaman menuntut setiap orang di dunia menjadi masyarakat yang maju. Di negara selain Indonesia sebuah apartemen sudah menjadi tempat yang harus dimiliki oleh setiap warganya. Sebagian dari mereka bahkan sebagian besar hanya memiliki apartemen karena memang harga rumah disana sangat mahal. Tidak jauh berbeda dengan masyarakat Indonesia. Seiring berjalannya waktu, perkembangan zaman berdampak pada kemajuan masyarakat terutama di kota-kota besar seperti Jakarta dan Surabaya. Memiliki sebuah apartemen menjadi konsumsi utama mereka. Rumah menjadi hal kesekian untuk dimiliki karena harga rumah di kota besar di Indonesia mahal. Karena hal itu masyarakat kota besar memilih memiliki apartemen jadi hak milik.

4 Hak Kepemilikan untuk Properti

Namun tampaknya masih banyak masyarakat yang tabu tidak tahu tentang apartemen jadi hak milik. Secara umum ternyata ada 4 hak kepemilikan rumah dan apartemen. Seperti yang kita ketahui, apartemen juga memiliki sertifikat kepemilikan. Nah, sebelum memiliki sertifikat tersebut Anda harus tahu tentang 4 hak kepemilikan sertifikat apartemen atau rumah. Berikut adalah 4 hak kepemilikan dan penjelasannya :

• Hak Milik

Hak milik dalam Undang-undang pokok agrarian adalah hak kepemilikan terkuat dan terpenuh yang dimiliki seseorang atas tanah. Pemilik Sertifikat Hak Milik (SHM) bersifat sangat kuat dalam sistem hukum di Indonesia karena sertifikat ini hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Namun sayang nya Sertifikat ini hanya bisa di miliki rumah, bukan untuk rumah susun atau apartemen.

• Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan adalah hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri untuk jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun. Sertifikat HGB adalah sertifikat aapartemen yang di pakai gedung kebanyakan.

• Hak Pengelolaan Lahan (HPL)

Hak ini adalah hak yang berhubungan dengan kewenangan untuk penggunaan tanah yang bersangkutan, menggunakan tanah tersebut untuk pelaksanaan usaha atau pembangunan apartemen tersebut. Karena pastinya tanah yang menjadi tempat dibangun apartemen bukan tanah Anda sendiri, HPL juga diperlukan untuk sebuah apartemen.

• Strata Title

Nah hak ini adalah yang terpenting untuk Anda pemilik apartemen. Strata title adalah hak milik satuan rumah susun atau apartemen. Hak ini juga merupakan hak kepemilikan bersama atas komplek bangunan.

Jika Anda membeli rumah akan mendapat hak milik tetapi jika apartemen, hak milik yang Anda dapatkan lebih komplek. Apartemen yang didirikan diatas tanah negara akan memiliki HGB murni, sedangkan apartemen yang Anda punya didirikan diatas tanah milik sendiri status HGB hak milik. Sejauh ini apartemen kebanyakan memiliki seritifkat HGB hak milik sudah sangat banyak di kota-kota besar. Karena selain untuk investasi, apartemen tersebut bisa menjadi tabungan karena sudah menjadi hak milik. Untuk Anda yang masih awam dan baru di dunia apartemen sebaiknya mencari informasi yang detail dan akurat tentang kepemilikan apartemen tersebut. Yang jelas setiap bangunan entah itu apartemen atau rumah yang anda miliki harus memiliki sertifikat apartemen yang jelas, dengan catatan bangunan tersebut lunas dalam pembayarannya. Serta carilah apartemen yang didirikan di lingkungan yang terpercaya juga terjamin hak-hak Anda.