Berdasarkan survei dari US News berjudul 2018 Best Countries diketahui bahwa Indonesia berada di urutan ke dua di bawah Filipina sebagai negara terbaik untuk investasi. Survei tersebut menunjukkan bahwa Indonesia menjadi pilihan para pemodal asing untuk investasi.

Ditambah lagi, laporan Oxford Economics Global Cities 2030 menyatakan bahwa perekonomian Jakarta dalam 12 tahun mendatang, diperkirakan akan menyaingi Singapura, Bangkok, bahkan Hong Kong. Pada tahun 2030, angka perekonomian Jakarta diyakini bisa tumbuh mencapai USD 354 miliar, yang artinya berada di posisi kedua setelah Tokyo dengan GDP sebesar USD 372 miliar.

Selain itu, Jakarta juga akan mampu menyaingi Singapura yang menempati posisi keempat (USD213 miliar). Selain itu, Jakarta memiliki prospek menjadi kota dengan jumlah konsumen terbesar berdasarkan pendapatan rumah tangga kelas atas. Posisi Jakarta akan berada di urutan ke-22 pada tahun 2030, sementara pada tahun 2013 berada di posisi 119.

Karena itulah semakin banyak pebisnis asal Singapura masuk ke sektor properti Indonesia. Ini menjadikan kuantitas WNA yang berbisnis di Indonesia semakin meningkat sehingga kebutuhan hunian bagi ekspat semakin melonjak.

Dengan adanya regulasi Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2016 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia, semakin banyak orang asing yang tertarik investasi properti di Indonesia karena berbagai macam kelonggaran dalam hal kepemilikan properti warga asing.

Permenkumham No. 23 Tahun 2016 Pasal 1 ayat 1 menyebutkan bahwa syarat membeli rumah bagi warga asing adalah:

• Berkedudukan di Indonesia
• Bukan merupakan WNI
• Memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja atau berinvestasi di Indonesia

Karena semakin banyaknya permintaan warga asing untuk hunian di Indonesia, pengembang mulai membidik pasar asing. Contohnya adalah pengembang BUMN PT Adhi Persada Properti yang melakukan kerjasama dengan Jetstar Asia Airways untuk membidik pasar tersebut.

Kerjasama tersebut berupa pemasangan branding nama dan logo pengembang di badan pesawat Jetstar Asia Airways karena menurutnya pebisnis Singapura merupakan target pasar potensial. Diketahui bahwa setiap minggu pebisnis Singapura melakukan perjalanan bisnis dari Singapura ke Jakarta. Karena itulah mereka pastinya membutuhkan hunian selama berbisnis di Jakarta.

Selain sebagai hunian, warga asing pastinya bisa memanfaatkan properti tersebut sebagai instrumen investasi. Ini karena gain yang didapatkan dari investasi properti antara 15% hingga 22% per tahun. Karena itulah pastinya warga asing semakin tertarik berinvestasi properti.

Baca juga: Syarat WNA Membeli Properti di Indonesia

Sumber: Liputan6 Properti, Bisnis Properti

Mesikipun peraturan pemilikan properti asing sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Nomor 29 tahun 2016, perbankan masih mempertimbangkan beberapa resiko jika membiayai properti asing.

(Baca juga: Peraturan Hak Kepemilikan Properti Asing Telah Ditetapkan)

Melalui acara Forum Group Discussion (FGD) “Kepastian Implementasi Kebijakan Kepemilikan Properti oleh Orang Asing” pada 31 Oktober lalu, Direktur Departemen Kebijakan Makroprudensial Bank Indonesia, Yati Kurniati, mengatakan bahwa Bank Indonesia sempat mengadakan FGD dengan para perbankan untuk mencari tahu apa yang menjadi kendala jika bank memberikan kredit properti untuk warna negara asing.

Jawabannya, hal pertama yang dipersoalkan adalah masalah status Hak Pakai pada pemilikan properti oleh warna negara asing. Hak Pakai untuk rumah tapak ataupun rusun baru, diberikan 30 tahun, yang dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbaharui lagi 30 tahun. Sehingga total masa kepemilikannya adalah 80 tahun. Sedangkan untuk rumah tapak dan rusun di atas Hak Milik atau HGB yang sudah berjalan, maka Hak Pakai yang didapat adalah sisa jangka waktu berlaku HGB dan dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu 30 tahun.

Yang kedua adalah cara pengalihan agunan tersebut – jika orang asing tersebut tidak menetap dalam waktu setahun, maka apa ia harus melepas kepemilikannya? Bagaimana proses pengalihannya? Berapa lama prosesnya? Berapa biayanya?

Otoritas Jasa Keuangan berhati-hati dalam memberikan kredit kepada WNA karena jika ada persoalan, seperti kredit macet, belum ada aturan atau hukum yang mengatur persoalan tesebut, meskipun sudah diatur di hukum perdata.

Yati juga menambahkan, bahwa perbankan sebenarnya sangat mendukung pemilikan properti oleh orang asing karena potensi manfaatnya adalah mendorong sektor properti yang saat ini sedang lesu dan membantu ekonomi secara makro. Selanjutnya berkaitan dengan penerimaan pajak jika orang asing diperbolehkan memiliki properti.

(Baca juga: Inilah Daftar Apartemen di Jakarta yang Bisa Dibeli Orang Asing)

Pengembang Ingin WNA Bisa Kredit Properti

Menurut Wakil Ketua Umum REI Bidang Rumah Menengah Atas, Adri Istambul Linggagayo, perbankan  di Indonesia masih mempersoalkan status hak guna pakai yang tidak dapat digunakan sebagai jaminan kredit. Padahal menurutnya, sepanjang bisa dialihkan dan dipindahtangankan atas nama WNA, sebenarnya tidak jadi masalah untuk bisa mengajukan kredit.

Wakil Presiden Direktur Bukti Sentul City, Andrian Budi Utama, menggatakan bahwa sebenarnya penggunaan hak guna pakai menjadi agunan untuk keperluan komersial lebih bisa diterima daripada intensi WNA untuk investasi properti dan mengambil keuntungan dari kenaikan harga.

Deputi Komisioner Bidang Pengawasan Perbankan I OJK, Mulya E. Siregar, mengatakan bahwa kebijakan hak guna pakai properti selama 80 tahun bagi WNA oleh pemerintah bertujuan agar ada dana masuk atau capital inflow ke tanah air. Untuk itu, jika pengembang ingin WNA bisa mendapat kredit properti sudah melenceng dari tujuan pemerintah. Menurutnya, ketentuan bank tidak bisa menyalurkan kredit kepada non resident sudah sejalan dengan tujuan capital inflow tersebut.

(Baca juga: Inilah Daftar Harga Rumah Minimal Untuk Orang Asing)

Sumber: Kompas Properti dan Kontan

Seperti yang diketahui, hukum yang mengatur tentang pemilikan properti asing atau pemilikan properti oleh Warga Negara Asing di Indonesia telah disahkan pada bulan April lalu. Peraturan yang dibuat Menteri ATR/BPN sebelum ini, Ferry Mursyidan, adalah lanjutan dari Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015.

Peraturan ini diharapkan akan mendorong investasi orang asing di Indonesia. Menurutnya, investor asing membutuhkan fasilitas perumahan untuk bisa mendukung bisnis mereka di Indonesia. Tapi sejauh ini, belum ada pasokan properti bagi WNA.

Untuk itu, pemerintah akan memberikan status hak pakai di atas lahan yang digunakan untuk konstruksi bangunan high rise. Rencana tersebut untuk meningkatkan pasokan apartemen yang bisa dibeli oleh orang asing dan untuk mengatasi kelangkaan apartemen untuk orang asing.

Menurut Menteri Perdagangan ang juga Ketua Kehormatan Real Estate Indonesia (REI), Enggartiasto Lukita), cara singkat mengatasi tantangan tiadanya pasokan apartemen untuk warga asing tersebut adalah dengan mewajibkan seluruh bangunan tinggi untuk dibangun di atas lahan hak pakai.

Hal ini disampaikan karena sampai saat ini UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria belum berubah. Undang-undang tersebut mengatakan bahwa orang asing hanya bisa memiliki properti di Indonesia yang di atas lahan hak pakai. Karena itu belum ada pengembang yang mau membangun gedung bertingkat di atas lahan hak pakai karena lebih suka membangun di atas lahan Hak Guna Bangunan (HGB).

Imbasnya, sampai saat ini tidak ada pasokan properti bagi WNA. Menurutnya, pemerintah harus mewajibkan seluruh gedung bertingkat untuk ada di atas lahan hak pakai, mau tidak mau, pasar dan  pengembang akan membangun properti untuk WNA. Hal ini dinilai akan menyelesaikan persoalan secara keseluruhan. Tidak perlu lagi berdebat apakah amandemen UU Pokok Agraria diperlukan atau tidak, karena hal tersebut bisa diselesaikan.

Hal lain yang disebut oleh Enggar adalah mengenai status hak paia yang diberikan hingga 80 tahun, dimana melampaui Vietnam dan Cina yang hanya 60 tahun dan 70 tahun. Tapi, Eddy Hussy, Ketua Umum REI, mengatakan bahwa pengusaha tetap ingin gedung high rise yang juga ada Hak Pakai, bukan HGB. Jadi, untuk orang lokal dan asing semua bisa memiliki properti di Indonesia.

Fokus Enggar saat iniadalah untuk membicarakan hal ini kepada Kementrian Agraria Tata Ruang/Badan Pertahanan Nasional (ATR/BPN) lalu mengatur agar properti di atas lahan hak pakai bisa diterima bank sebagai agunan.

Diharapkan dengan diperbolehkannya lahan hak pakai digunakan untuk agunan, baik pembeli properti lokal maupun asing bisa memanfaatkan fasilitas kredit pemilikan properti untuk membeli properti tersebut, baik Kredit Pemilikan Rumah maupun Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).

Sumber: Kompas Properti, Liputan6 Properti