Bisnis sewa-menyewa apartemen memang merupakan salah satu bisnis paling menarik. Selain mendapatkan untung dari kenaikan harga properti itu sendiri, Anda juga mendapatkan untung dari sewa apartemen. Jika Anda sedang berada dalam proses penentuan harga sewa apartemen ini, menentukan harga sewa apartemen bisa menjadi pertimbangan yang cukup memusingkan.

Menentukan harga sewa memang harus hati-hati. Jika terlalu tinggi, kemungkinan sedikit yang mau menyewa. Jika harga terlalu rendah, Anda yang rugi nantinya. Bagi Anda yang baru ingin memulai mencoba untung dalam menyewakan apartemenn, silakan baca tips kami di bawah ini. Dengan strategi dan teknik yang benar, Anda bisa menentukan harga sewa yang pas dan saling menguntungkan bagi Anda dan penyewa.

Mulailah menentukan harga sewa apartemen dengan cara:

• Memposisikan diri sebagai calon penyewa
  Saat menentukan harga sewa, cobalah untuk memposisikan diri Anda sebagai calon penyewa. Jika Anda adalah calon penyewa, maukah Anda membayar uang sewa sebesar yang Anda inginkan tersebut?
• Cek harga pasaran
  Bandingkan unit apartemen Anda dengan unit-unit apartemen di daerah sekitar dengan luasan dan fasilitas yang sama.
• Sesuaikan dengan fasilitas yang tersedia
  Jika tidak ada yang sama dengan apartemen Anda di sekitarnya, tentukan harga apartemen berdasarkan fasilitas yang Anda sediakan, seperti misalnya AC, kasur, lemari, TV, serta perlengkapan lainnya. Jika penyewa tidak memerlukan fasilitas yang Anda perlukan, Anda dapat mengeluarkan fasilitas tersebut dari unit dan menurunkan harga sewanya.
• Perhatikan keadaan di sekitar apartemen
  Hal-hal lain bisa mempengaruhi harga sewa apartemen Anda adalah dengan mencari tahu tentang lingkungan apartemen. Apakah lingkungannya aman, tenang, sehat, dan tetangga ramah?

Menentukan Harga Sewa Apartemen

Cara pertama: meniru atau memodifikasi harga

Teknik pertama adalah dengan memodifikasi harga dari tipe apartemen yang sama. Tentukan harga sedikit lebih rendah dari harga pasar. Tapi ingat, jangan terlalu jauh dari harga pasar karena calon penyewa justru akan curiga jika perbedaan harganya terlalu berbeda, entah lebih tinggi jauh atau lebih rendah jauh.

Cara kedua: menggunakan sistem Cap Rate

Saat ini, menentukan harga sewa apartemen (bahkan menjualnya) tidak lagi bisa menggunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Menurut pakan investasi properti, Ryan Filbert, seperti dikutip dari Okezone, NJOP dan PBB di Indonesia dan kota besar lainnya sudah tidak bisa diandalkan karena bisa jadi hanya 25%. Bahkan, bisa jadi hanya 15% dari nilai jualnya dan di daerah-daerah suburban yang kawasannya baru dibangun, pertama kali NJOP dan PBB nya jauh dari harga transaksinya.

Tingkat kapitalisasi (capitalization rate atau lebih dikenal dengan cap rate) merupakan indikator paling umum untuk penjualan dan pembelian properti. Tingkatnya berbeda-beda, tergantung dengan wilayah dan tipe properti.

Menurut pakar di bidang properti, Anto Erawan, investor menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menentukan harga pembelian dan pihak penilai (appraisal) menggunakannya untuk menentukan nilai pasar. Penilai adalah orang terbaik untuk memperoleh informasi terkini seputar tingkat kapitalisasi di masing-masing wilayah.

Rumus menghitung harga sewa properti adalah dengan tingkat kapitalisasi adalah:

Harga sewa (Rp)/Tahun = Harga Properti x Cap Rate (%)

Sebagai informasi, nilai capitalization rate apartemen rata-rata berkisar apartemen berkisar 7% – 12%, tergantung kondisi properti, lokasi, dan lain-lain.

Contoh: Jika harga apartemen adalah Rp 1miliar, dengan tingkat kapitalisasi 7% – 12% maka nilai sewa yang masuk akal adalah maksimal Rp1 miliar x 12% Rp50 juta per tahun sampai Rp120 juta per tahun atau Rp10 juta per bulan.

Menentukan harga sewa berdasarkan yield

Yield adalah keuntungan yang dihitung dari nilai sewa per tahun dibandingkan dengan harga properti. Misalnya: jika harga sewa per tahun suatu apartemen adalah Rp10 juta/tahun, nilai yield apartemen tersebut adalah 10%. Nilai ini nantinya akan dijadikan patokan untuk melihat potensi dari suatu apartemen yang disewakan.

Sebagai pedoman investasi, berikut ini adalah kisaran yield per tahun untuk beberapa produk properti berdasarkan harga properti tersebut:

• Tanah kosong: 0,5%-2%
• Rumah sewa: 3%-5%
• Rumah Kos: 5%-7%
• Ruko dan Rukan: 6,5%-9%
• Apartemen: 7%-10%
• Kios dan toko: 5%-10%
• Ruang kantor: 7%-10%

Dilihat dari tabel di atas, menentukan harga sewa apartemen yang wajar adalah sekitar 7%-12% dari harga jual. Jika harga jual sebuah apartemen adalah Rp500 juta, maka nilai sewa wajarnya adalah Rp35 juta hingga Rp50 juta. Hal ini juga berlaku untuk orang yang ingin menjual apartemennya. Jika harga sewa di apartemen sekitar berada di bawah Rp35 juta, maka harga jual Rp500 juta masih termasuk terlalu mahal dan jika harga pasaran sewa di sekitar di atas Rp50 juta, maka menjual dengan harga Rp500 juta masih tergolong murah.

Sumber: Rumah123, Okezone

Sering bingung mengenai bagaimana menentukan harga sewa apartemen yang Anda huni bersama teman lainnya? Dilema ini terkadang bisa membuat Anda pusing dan emosi, sehingga kelak malah berdampak kepada hubungan pertemanan tersebut. Jika kamar apartemen yang Anda bagi sewa dengan teman Anda memiliki luas dan fitur ruangan yang sama, serta Anda dan teman tersebut menggunakan ruangan umum seperti ruang tamu atau dapur secara adil, pembagian tagihan tidaklah akan menjadi sulit.

Tetapi, ketika luas ruangan berbeda-beda dan ruang yang satu lebih menarik dari yang lain (view lebih bagus, lebih tidak berisik, atau alasan lainnya), maka seringkali akan lebih sulit untuk menentukan harga sewa apartemen satu sama lain. Melalui artikel ini, kami merangkum beberapa metode dalam membagi tagihan uang sewa dengan adil.

KASUS I: LUAS RUANGAN BERBEDA-BEDA

Kebanyakan apartemen memiliki master bedroom atau sebuah ruang tidur yang paling besar dari kamar lainnya, dan di ruangan ini biasanya memiliki toilet di dalam ruangan dan bahkan lemari yang luas. Sedangkan ruangan lainnya memiliki luas yang lebih sempit dan toilet luar ruangan. Jika kasus yang Anda hadapi seperti ini, ada beberapa saran dalam membagi harga sewa masing-masing penghuni:

Dihitung berdasarkan luas ruangan

Ini merupakan cara paling mudah jika luas ruangan berbeda-beda. Hitunglah luas kamar (termasuk toilet dan walk-in-closet jika ada) dibagi dengan total luas apartemen dikali dengan total sewa.

Contoh: Apartemen Kalibata City dengan 3 kamar tidur memiliki luas 40 m2 dengan harga sewa per bulan sebesar Rp 4.000.000 memiliki total luas ruangan umum (toilet di luar, dapur, dan ruang tamu) seluas 10 m2.

Kamar 1: 20 m2 (dengan toilet di dalam kamar) = 50% dari area, maka harga sewa menjadi Rp 2.000.000/bulan

Kamar 2: 12 m2 = 30% dari total area, harga sewa menjadi Rp 1.200.000/bulan

Kamar 3: 8 m2 = 20% dari total area, harga sewa Rp. 800.000/bulan

Gunakan kalkulator online

Jika Anda atau teman Anda mau lebih mudah menghitungnya, ada alat kalkulator online yang bisa menghitung harga sewa masing-masing orang. Keuntungan dari menggunakan kalkulator online ini adalah bahwa harga paling adil dan keputusannya netral tanpa memihak mana pun karena pihak ketiga inilah yang menentukan harga tersebut.

Baca juga: Tips Menentukan Harga Sewa Properti Anda

Menentukan Harga Sewa Apartemen

KASUS II: RUANGAN DIMINATI LEBIH DARI SATU ORANG

Jika ruangan-ruangan di apartemen tersebut ada yang lebih bagus dari yang lainnya seperti view dan bentuk ruangan yang lebih bagus, atau satu ruangan lebih banyak mendapatkan sinar matahari dan lain sebagainya sehingga membuatnya lebih menarik dan diminati lebih dari satu orang, cara menentukan harga sewa apartemen adalah:

Gunakan kalkulator online

Kalkulator online di atas juga akan menentukan harga sesuai dengan faktor-faktor tambahan sehingga harga yang ditetapkan merupakan harga paling adil.

Melakukan bidding di ruangan yang diminati tersebut

Gunakan The Rent Is Too Damn Fair yang dapat melakukan bidding atau tawar-menawar antar calon penghuni. Bisa saja ada teman Anda yang tidak apa-apa mendapatkan ruangan lebih buruk jika membayar sewa lebih rendah. Alat ini untuk menjamin semua penghuni senang dengan kamar yang ditempati.

KASUS III: ADA KAMAR YANG AKAN DITEMPATI LEBIH DARI 1 ORANG

Hal ini merupakan hal paling sulit diselesaikan atau dihitung, kecuali jika Anda tidak keberatan membagi harga sewa per meter persegi ruangan. Gunakan alat penghitung yang disebut di atas karena bisa menambahkan faktor-faktor tambahan sebagai bahan pertimbangan harga sewa.

Baca juga: Ketahui Dulu Tipe-tipe Apartemen Berikut Agar Tidak Salah Beli/Sewa

Source: MyFirstApartment.com

Demikianlah informasi mengenai cara menentukan harga sewa apartemen yang bisa Anda jadikan pertimbangan. Tidak bosan-bosannya kami mengingatkan Anda untuk selalu menggunakan Saleshack, karena Saleshack membantu mengiklankan atau memasarkan semua jenis properti Anda, tidak hanya apartemen saja tetapi rumah, ruko, tanah hingga gedung perkantoran. Saleshack menayangkan iklan properti Anda di 15 online channels di seluruh Indonesia. Dengan eksposur luas seperti ini, Saleshack juga memberikan analisis perbandingan harga terbaik untuk menyewakan properti Anda.