Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia menyatakan bahwa syarat membeli rumah bagi warga asing ditentukan dalam beberapa hal.

Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia artinya adalah Warga Negara Asing (WNA) yang bukan Warga Negara Indonesia (WNI) namun keberadaannya memberikan mafaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia.

Pasar 2 ayat (1) PP menyebutkan bahwa Orang Asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan Hak Pakai”. Ahli waris harus memiliki izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur syarat pembelian rumah bagi warga asing.

Jika WNA pemilik tempat tinggal tersebut meninggal dunia, hunian dapat diwariskan ke ahli waris, tetapi ahli waris tersebut harus memiliki izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur syarat pembelian rumah bagi warga asing.

WNI yang menikah dengan Orang Asing bisa memiliki hak atas tanah yang sama dengan WNI lainnya.

Bila WNA tersebut meninggal dunia, hunian mereka pun dapat diwariskan. Akan tetapi, ahli waris harus mempunyai izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur syarat pembelian rumah bagi warga asing.

WNI yang menikah dengan Orang Asing bisa memiliki hak atas tanah yang sama dengan WNI lainnya. Hak atas tanah yang dimaksug bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri, yang dibuat dengan akta notaris.

Batas Waktu Kepemilikan

Rumah tempat tinggal atau hunian yang bisa dimiliki yang dapat dimiliki Orang Asing yang dimaksud merupakan:

• Rumah tunggal di atas tanah Hak Pakai atau Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
• Sarusun (satuan rumah susun) yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.

PP 103/2015 mengatakan bahwa Rumah Tunggal yang diberikan di atas Hak Pakai yang dapat dimiliki Orang Asing diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun.

Jika jangka waktu perpanjangan tersebut berakhir, Hak Pakai bisa diperbaharui untuk jangka waktu 30 (30 tahun). Rumah Tinggal di atas tanah hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian yang dimaksudkan diberikan Hak Pakai untuk jangka waktu yang disepakati, tidak lebih lama dari 30 (tiga puluh) tahun.

Sumber: Detik Finance

Baca juga: Peraturan Hak Kepemilikan Properti Asing Telah Ditetapkan

Mesikipun peraturan pemilikan properti asing sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Nomor 29 tahun 2016, perbankan masih mempertimbangkan beberapa resiko jika membiayai properti asing.

(Baca juga: Peraturan Hak Kepemilikan Properti Asing Telah Ditetapkan)

Melalui acara Forum Group Discussion (FGD) “Kepastian Implementasi Kebijakan Kepemilikan Properti oleh Orang Asing” pada 31 Oktober lalu, Direktur Departemen Kebijakan Makroprudensial Bank Indonesia, Yati Kurniati, mengatakan bahwa Bank Indonesia sempat mengadakan FGD dengan para perbankan untuk mencari tahu apa yang menjadi kendala jika bank memberikan kredit properti untuk warna negara asing.

Jawabannya, hal pertama yang dipersoalkan adalah masalah status Hak Pakai pada pemilikan properti oleh warna negara asing. Hak Pakai untuk rumah tapak ataupun rusun baru, diberikan 30 tahun, yang dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbaharui lagi 30 tahun. Sehingga total masa kepemilikannya adalah 80 tahun. Sedangkan untuk rumah tapak dan rusun di atas Hak Milik atau HGB yang sudah berjalan, maka Hak Pakai yang didapat adalah sisa jangka waktu berlaku HGB dan dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu 30 tahun.

Yang kedua adalah cara pengalihan agunan tersebut – jika orang asing tersebut tidak menetap dalam waktu setahun, maka apa ia harus melepas kepemilikannya? Bagaimana proses pengalihannya? Berapa lama prosesnya? Berapa biayanya?

Otoritas Jasa Keuangan berhati-hati dalam memberikan kredit kepada WNA karena jika ada persoalan, seperti kredit macet, belum ada aturan atau hukum yang mengatur persoalan tesebut, meskipun sudah diatur di hukum perdata.

Yati juga menambahkan, bahwa perbankan sebenarnya sangat mendukung pemilikan properti oleh orang asing karena potensi manfaatnya adalah mendorong sektor properti yang saat ini sedang lesu dan membantu ekonomi secara makro. Selanjutnya berkaitan dengan penerimaan pajak jika orang asing diperbolehkan memiliki properti.

(Baca juga: Inilah Daftar Apartemen di Jakarta yang Bisa Dibeli Orang Asing)

Pengembang Ingin WNA Bisa Kredit Properti

Menurut Wakil Ketua Umum REI Bidang Rumah Menengah Atas, Adri Istambul Linggagayo, perbankan  di Indonesia masih mempersoalkan status hak guna pakai yang tidak dapat digunakan sebagai jaminan kredit. Padahal menurutnya, sepanjang bisa dialihkan dan dipindahtangankan atas nama WNA, sebenarnya tidak jadi masalah untuk bisa mengajukan kredit.

Wakil Presiden Direktur Bukti Sentul City, Andrian Budi Utama, menggatakan bahwa sebenarnya penggunaan hak guna pakai menjadi agunan untuk keperluan komersial lebih bisa diterima daripada intensi WNA untuk investasi properti dan mengambil keuntungan dari kenaikan harga.

Deputi Komisioner Bidang Pengawasan Perbankan I OJK, Mulya E. Siregar, mengatakan bahwa kebijakan hak guna pakai properti selama 80 tahun bagi WNA oleh pemerintah bertujuan agar ada dana masuk atau capital inflow ke tanah air. Untuk itu, jika pengembang ingin WNA bisa mendapat kredit properti sudah melenceng dari tujuan pemerintah. Menurutnya, ketentuan bank tidak bisa menyalurkan kredit kepada non resident sudah sejalan dengan tujuan capital inflow tersebut.

(Baca juga: Inilah Daftar Harga Rumah Minimal Untuk Orang Asing)

Sumber: Kompas Properti dan Kontan