Seperti yang kita ketahui, Wakil Gubernur Jawa Barat, Deddy Mizwar, meminta agar pengembangan kota baru Meikarta milik Lippo Group diberhentikan karena belum memiliki izin. Menurutnya, dalam Peraturan daerah (Perda) Nomor 12 tahun 2014 tentang Pengelolaan Pembangunan dan Pengembangan Metropolitan dan Pusat Pertumbuhan, pembangunan kawasan di kabupaten/kota yang menjadi bagian metropolitan harus mendapat rekomendasi dari Pemprov Jawa Barat terlebih dahulu.

Baca juga: Kota Baru Meikarta Akan Memiliki 100 Gedung Pencakar Langit

Di Jawa Barat terdapat tiga kawasan metropolitan yang akan dikembangkan Pemprov: Bandung Raya, Cirebon Raya, dan Bodebekkarpur (Bogor, Depok, Bekasi, Karawang, dan Purwakarta) yang merupakan twin metropolitan (kembaran Jakarta).

Selain belum ada rekomendasi, pembangunan Meikarta juga belum mengantongi izin yang bisa menjadi dasar pengembangan dan pemasaran proyek tersebut. Sebenarnya bolehkah pengembang menjual apartemen ketika izin belum terbit?

Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch, mengatakan bahwa pemasaran yang dilakukan pihak Meikarta bukanlah tindakan ilegal, meskipun hal ini tidak boleh dibenarkan. Menurutnya, jika sudah mengantongi Izin Pembangunan (IP), pengembang boleh saja melakukan penjualan. Tapi, jika banyak pihak kuatir akan perlindungan konsumen, maka pemasaran sebaiknya digencarkan saat izin sudah keluar dan sudah ada kepastian hukum.

Pasal 42 ayat 1 UU Nomor 20 tahun 2011 menyebutkan bahwa pemasaran rumah susun sudah bisa dilakukan sebelum bangunan selesai, dengan catatan telah memenuhi sejumlah syarat, yaitu:

1. Memiliki kepastian peruntukan ruang yang ditujukan melalui surat keterangan rencana kota yang sudah disetujui Pemerintah Daerah
2. Kepastian hak atas tanah yang ditunjukan melalui sertifikat hak atas tanah
3. Kepastian status penguasaan rumah susun, berupa Sertifikat Hak Milik satuan rumah susun atau berupa sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun
4. Memiliki perizinan pembangunan rumah susun yang ditunjukkan melalui Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Sementara itu, berdasarkan Pasar 43 ayat (2) UU Rumah Susun, proses jual beli satuan rumah susun yang dilakukan sebelum pembangunan selesai bisa dilakukan dengan membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris. Ini bisa terjadi jika syarat-syarat berikut ini sudah terpenuhi:

1. Status kepemilikan tanah sudah jelas
2. Kepemilikan IMB sudah jelas
3. Tersedia prasarana, sarana, dan utilitas (PSU)
4. Proses pembangunan paling sedikit sudah 20% volume konstruksi bangunan rusun
5. Hal-hal yang diperjanjikan akan dibangun dan dijual kepada konsumen, mulai dari kondisi satuan rusun, termasuk melalui media promosi seperti lokasi, bentuk, spesifikasi bangunan, harga, PSU, serta fasilitas lain, dan juga waktu serah terima.

Ali juga menambahkan bahwa menjual unit dengan menggunakan Nomor Urut Pembelian (NUP) sambil mengurus perizinan adalah hal umum di bisnis properti. Ini karena pengembang ingin mendapatkan keuntungan dari cashflow di depan.

Proses penjualan menggunakan NUP bukanlah hal ilegal, karena dalam hal ini konsumen menitipkan uangnya terlebih dahulu dan jika izin sudah terbit baru membayar DP dan memilih unit. Yang menyebabkan konsumen was-was adalah prakteknya, dimana uang NUP tersebut ada yang bisa dikembalikan dan ada yang tidak, tergantung kebijakan pengembang.

Baca juga:

Sumber: Liputan6 Properti