Saat ini, developer asing berlomba-lomba untuk berinvestasi di Jakarta. Sebut saja Hongkong Land, Tokyu Land, CCCG (China Communication Construction Group), dan masih banyak lagi. Ada apa dengan tren ini? Apa saja yang menjadi alasan developer asing suka untuk berinvestasi properti di Indonesia? Berikut ini penjelasannya

Ternyata, jumlah penduduk yang menembus 262 juta jiwa membuat potensi pasar properti di Indonesia terlihat prospektif di mata asing. Tai Horikawa, selaku Direktur PT. Tokyu Land Indonesia, mengatakan bahwa menurunnya populasi di Jepang membuat bisnis properti di Negeri Sakura tersebut tidak lagi menarik.

Tokyu Land menganggap bahwa orang Indonesia mulai sadar dengan peningkatan kualitas hidup, karena itu perusahaan tersebut ingin memberikan proyek hunian dengan teknologi dan spek bangunan nomor satu.

Selain itu, Ketua Umum Kamar Dagang dan Industri (Kadin), Suryo Bambang Sulisto, menjelaskan bahwa Sumber Daya Alam (SDA) yang melimpah, tingkat konsumsi masyarakat yang tinggi, serta politik yang stabil adalah faktor utama penyebab developer asing tertarik dengan pasar Indonesia. Tapi menurutnya, yang paling menarik bagi mereka adalah karena masyarakat Indonesia bersifat konsumtif.

Sedangkan menurut Direktur Eksekutif IPW, Ali Tranghanda, harga tanah di Indonesia yang relatif masih rendah merupakan alasan utama developer asing minat investasi di Indonesia. Selain itu, ia juga mengatakan bahwa hasil yield (keuntungan) yang diperoleh juga merupakan salah satu alasannya.

Senior Associate Direktur Investman Cushman & Wakefield, Andi Loe, mengatakan bahwa ada empat alasan pengembang asing mau masuk ke Indonesia:

1. Tidak seperti negara-negara timur tengah, Indonesia dinilai stabil dan tidak pernah berhenti bergejolak
2. Pertumbuhan ekonomi Indonesia dinilai masih cukup tinggi
3. Politik Indonesia yang demokratis, tidak seperti negara-negara lain
4. Pendapatan kelas menengah di Indonesia dinilai besar, sehingga potensinya masih sangat panjang

Sedangkan menurut Andi, proyek-proyek yang menarik minat pengembang asing adalah hunian, hotel, dan perkantoran. Pihak asing dinilai belum berminat menggarap sektor ritel.

Sumber: Metro News, Housing Estate, Okezone,

Properti masih merupakan instrumen investasi yang dipilih masyarakat Indonesia karena prospek nya yang menjanjikan. Jika Anda tertarik untuk mencoba bisnis properti, ada beberapa hal yang harus diketahui lebih dalam, contohnya adalah kondisi dan kriteria pasar.

Berikut ini adalah empat siklus properti yang wajib diketahui seperti yang dikatakan oleh pengamat properti Panangian Simanungkalit. Menurutnya, setiap fase memiliki spesifikasi sendiri yang patut diamati untuk mengintip peluan investasi.

1. Pasar Aktif (Active Market)
   Pada fase ini, biasanya terjadi peningkatan permintaan yang tidak disertai dengan peningkatan persediaan. Inilah yang membuat harga naik seiring dengan naiknya jumlah transaksi di pasar.Kondisi ini biasanya terjadi saat suku bunga dan tingkat inflasi berada di titik paling rendah. Meskipun harga terus naik, tingkat permintaan tetap tinggi. Fase ini disebut sebagai seller’s market, dimana pengembang dan penjual adalah raja. Karena kelebihan permintaan, bahkan rumah second bisa dijual dengan harga tinggi.
2. Pasar Lembut (Soft Market)
   Fase ini terjadi saat transisi dari buyer’s market ke seller’s market. Dimulai ketika terjadi peningkatan permintaan, tetapi diimbangi dengan peningkatan persediaan juga. Ini yang membuat harga naik, tetapi jumlah transaksi berkurang karena banyaknya pilihan untuk calon pembeli.Fase ini biasanya disebut fase seimbang (market equilibrium) dimana umumnya terjadi setelah ekonomi meledak, tingkat inflasi mulai tinggi dan juga meningkatkan suku bunga.Dalam kondisi ini, stok rumah baru mulai berkurang dan rumah-rumah second mulai terjual. Harga rumah dan sewa mulai naik, kredit KPR dan kredit konstruksi mulai tersedia di pasar dengan bunga relatif rendah.
3. Pasar Bebal (Dull Market)
   Di fase ini terjadi penurunan permintaan, tetapi tidak disertai penurunan persediaan. Karena itulah harga juga secara otomatis akan turun. Kondisi ini biasanya terjadi saat ekonomi mulai menuju resesi; pemerintah melakukan pengetatan moneter sementara suku bunga terus naik untuk menghindari inflasi.Fase ini terjadi ketika daya beli masyarakat menurun, padahal suplai masih tinggi. Di masa ini biasanya orang mulai menjual properti karena memerlukan dana. Karena itulah, pembeli yang akan menikmati keuntungan. Oleh karena itu fase ini disebut buyer’s market.

   Biasanya pada fase ini, konsumen berhenti mengajukan KPR dan kegiatan seluruh sektor bisnis juga menjadi lemah lesu.

4. Pasar Lemah (Weak Market)
   Pada fase ini, terjadi penurunan permintaan, tetapi diimbangi dengan penurunan persediaan properti. Fase ini biasanya berlangsung setelah masa resesi ekonomi, dimana kondisi mulai normal dan menuju fase recovery (pemulihan).Siklus ini terjadi saat pasar dalam masa transisi dari pasar penjual ke pasar pembeli. Saat ini, terjadi keseimbangan kekuatan negosiasi antara penjual dan pembeli. Contohnya ketika pasar properti melambat akhir 2006 dan berlangsung hingga 2007.

   Saat ini, pembeli dan penjual mulai berhati-hati dalam melakukan transaksi. Pengembang pun banyak menawarkan potongan harga karena pembeli sudah kehilangan minat untuk melakukan transaksi.

Baca juga: Lima Hal Penting Sebelum Memutuskan Investasi Properti

Sumber: Kompas & Liputan6

Menteri Agraria dan Tata Ruang sekaligus Kepala Badan Pertahanan Nasional (ATR/BPN), Sofyan Djalil, mengeluarkan wacana mengenai penerapan pajak progresif bagi apartemen kosong. Tapi, pemerintah masih mempertimbangkan penerapan pajak progresif untuk apartemen tidak dihuni, termasuk yang tidak dijual, karena pemerintah menilai sektor properti saat ini sedang menurun.

Ketua Housing Urban Development (HUD) Institute, Zulfi Syarif Koto, mengatakan bahwa wacana tersebut muncul karena banyaknya apartemen yang dijadikan sarana investasi. Hal ini ditunjukkan dari riset Cushman and Wakefield Indonesia yang menunjukkan bahwa tingkat hunian apartemen di Jakarta hingga kuartal I-2017 sekitar 55 persen hingga 60 persen.

Baca juga: Semua yang Perlu Diketahui tentang Pajak Atas Transaksi Properti di Indonesia

Zulfi pun melihat bahwa memang seharusnya apartemen tak huni tidak dikenakan pajak progresif karena tidak ada aturan yang melarang orang untuk membeli apartemen dan tidak ditempati. Lagipula, tidak ada Undang Undang yang melarang membeli apartemen dan tidak ditempati.

Ini terutama karena apartemen kelas menengah dan atas lah yang dijadikan sarana investasi, sehingga tidak ada hubungannya dengan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Selain itu, menurut Zulfi wewenang Kementerian ATR/BPN hanya menerbitkan sertifikat strata titel dan yang berkaitan dengan pajak (seperti Pajak Bumi dan Bangunan) adalah kewenangan Kementerian Keuangan.

Tapi, meskipun otoritas Kemenkeu adalah pengenaan pajak pribadi atau badan, hanya ATR/BPN yang merupakan kemeterian penting dalam menentukan besarannya di samping Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) dan Kementerian Dalam Negri (Kemendagri). Karena itu ATR/BPN tidak bisa menentukan pajak dan tidak memiliki kewenangan dalam hal properti.

Hal sama juga dikatakan oleh Director Research and Advisory Cushman and Wakefield Indonesia, Arief Rahardji, yang mempertanyakan kebijakan pajak progresif dengan kondisi pasar properti Indonesia yang menurut sejak tahun 2015.

Menurutnya, jika diterapkan adalah hal yang tidak tepat karena semua pemegang kepentingan di industri properti, termasuk pembeli, pengguna, pengembang, dan perbankan, masih berusaha bangkit ke kondisi semua. Daya beli harus ditingkatkan sehingga pasar properti bisa bangkit.

Menurutnya, penerapan pajak progresif di apartemen tak dihuni tidak efektif jika diterapkan sekarang. Sebaliknya, kebijakan ini akan efektif jika kondisi pasar sudah normal karena dinamika siklus properti memang akan selalu terjadi.

Sofyan sendiri menakui, bahwa ide pajak progresif apartemen kosong tersebut berasal dari Kementerian ATR/BPN, tetapi belum bisa segera dilaksanakan dalam waktu dekat. Menurutnya ide tersebut masih perlu dibahas lebih lanjut ketika kondisi properti sudah membaik.

Baca juga: Daftar Apartemen di Jakarta Yang Dikenakan Tarif Pajak PPnBM

Sumber: Kompas Properti

Investasi properti memang merupakan salah satu jenis instrumen yang paling diminati para pelaku bisnis. Karena memiliki prospek yang baik dari jangka waktu investasi 3 sampai 5 tahun, tidak heran properti semakin dilirik para investor.

Tapi, sebelum memilih properti yang akan di invest, ada lima hal yang harus diteliti agar Anda tidak salah jalan. Berikut ini adalah penjelasannya

Perkembangan area

Perhatikan bagaimana perkembangan di area tersebut – lihat bagaimana pembangunan kotanya, jumlah populasi penduduk, dan pendapatan per kapita. Anda ingin mencari daerah dengan pembangunan dan pertambahan populasi yang tinggi. Akan lebih baik lagi jika didukung dengan daya beli masyarakatnya yang tinggi karena ini berarti area tersebut memiliki potensi investasi properti yang besar.

Lokasi dan aksesibilitas

Seperti yang Anda ketahui dari artikel kami berjudul 4 Hal Yang Harus Dipertimbangkan Sebelum Membeli Apartemen, lokasi adalah hal yang paling penting yang harus dipertimbangkan ketika ingin investasi properti. Tetapi karena kemacetan yang semakin menjadi-jadi, ada baiknya Anda juga melihat aksesibilitas di area tersebut.

Saat ini, properti-properti yang baru dibangun yang paling diincar adalah yang dekat dengan stasiun commuter line. Jika Anda berniat investasi jangka panjang, maka pilihan properti yang dekat dengan stasiun-stasiun MRT dan LRT adalah yang paling pas.

Reputasi pengembang

Untuk mencari pembeli, biasanya pengembang memberi iming-iming harga murah atau hadiah. Sebelum memutuskan membeli suatu properti, ada baiknya Anda menyelusuri rekam jejak dari pengembang properti tersebut. Cari tahu sebanyak mungkin tentang pengembang tersebut, termasuk juga riwayat pengelolaan properti yang dikembangkannya.

Fasilitas dan infrastruktur

Lingkungan yang baik memiliki fasilitas yang lengkap di sekitarnya, mulai dari pendidikan, kesehatan, komersial, dll. Selain itu, perhatikan juga infrastruktur jalan di sekitar kawasan tersebut. Perhatikan pembangunan-pembangunan yang akan dilakukan karena dengan perkembangan infrastruktur yang baik, harga properti Anda juga akan ikut naik.

Luas lahan yang tersedia

Perhatikan juga jumlah lahan (landbank) yang dimiliki pengembang properti Anda. Jika masih banyak sisa lahan, maka potensi perkembangan kawasan tersebut juga makin tinggi. Dengan ini, Anda bisa juga berpotensi menginvestasi pada proyek-proyek mendatang di kawasan tersebut.

Urban Land Institute melakukan sebuah survei tentang proyeksi investasi pasar properti paling menarik di Asia pada tahun 2017. Meskipun tahun berada di peringkat ke-7, peringkat ini turun satu peringkat dari proyeksi tahun ini yang berada di tempat ke-6.

Menurun dari tahun ini

Meski suku bunga tetap, proyeksi investasi properti di Jakarta belum membaik karena beberapa alasan. Alasan tersebut di antaranya adalah kelebihan pasokan di sektor perkantoran karena permintaan menurun dan perusahaan minyak dan gas sejalan dengan penurunan harga sumber daya. Secara kumulatif, hal ini lah yang menyebabkan tingkat kekosongan perkantoran jadi melonjak.

Survei tersebut juga menyatakan bahwa harga sewa perkantoran di Jakarta jatuh 50% di beberapa bangunan premium. Masalah lain yang lebih besar adalah tidak adanya transaksi nyata sehingga saat ini adalah saat menunggu hingga kondisi pulih kembali.

Selain itu, survei tersebut juga mengatakan bahwa jika lokasi Anda baik, dalam jangka panjang Anda akan baik-baik saja.

“Tapi, jika Anda berada di lokasi yang baik, Anda akan baik-baik saja dalam jangka panjang,” kata survei tersebut.

Hasil negara lainnya

Survei ini menyatakan bahwa India adalah negara yang memiliki pertumbuhan ekonomi paling cepat di Asia dengan Bangalore dan Mumbai sebagai dua kota teratas dan memimpin 22 kota lainnya di pasar Asia. Kenaikan ini terbilang pesat karena kedua kota tersebut berada di peringkat 12 dan 13 tahun ini. Kenaikan ini didorong oleh ledakan business process outsourcing dan perusahaan IT yang menjadi faktor pertumbuhan permintaan ruang kantor di India.

Selain itu, untuk tahun depan, Tokyo berada di posisi ke-12. Hal ini karena ketidakpuasan pada efek Abenomics dengan pasar yang stagnan dalam waktu lama. Penurunan ini juga berdampak pada prospek jangka pendek pada pertumbuhan sewa kantor, meski tingkat kekosongan rendah.

Untuk Singapura, tahun depan diperkirakan akan jatuh ke urutan ke-21, turun dari peringkat ke 11 di tahun ini. PwC menyebut ini sebagai “badai sempurna” untuk pasar properti Singapura karena selama 12 kuartal berturut-turut, Singapura mengalami penurunan harga di perumahan, serta ekonomi yang berkontraksi pada kuartal ke-3.

Peringkat ke-3 setelah India adalah Manila, Filipina, yang tahun ini berada pada peringkat ke-8. Peringkat ke-4 diduduki oleh Ho Chi Minh City, Vietnam yang sebelumnya berada di peringkat ke-5. Peringkat ke-5 diduduki oleh Shanghai yang mengalami peningkatan drastis dari peringkat ke-18.

Peringkat ke 6-10 diduduki oleh: Shanghai, Jakarta, Bangkok, Sydney, dan Guangzhou.

Baca juga: Sektor Properti Indonesia Tahun 2017 Lebih Menggeliat

Sumber: Kompas

Properti memang menjadi salah satu instrumen investasi yang dipilih oleh para investor. Ini karena investasi properti lebih mudah dan sederhana dibandingkan instrumen investasi lainnya. Investasi yang lainnya bisa saja naik turun, tetapi investasi properti jarang, bahkan hampir tidak pernah, menurun. Kenapa begitu? Inilah beberapa faktor yang menyebabkan properti selalu menguntungkan

1. Harga selalu meningkat
   Walaupun kecepatannya bervariasi, semua jenis properti; baik itu rumah, apartemen, ruko, atau perkantoran, pasti akan mengalami peningkatan harga. Semua ini tergantung dari lokasi serta permintaan akan properti. Rata-rata pemilik properti bisa mendapatkan keuntungan sekitar 5% sampai 20%.
2. Perkembangan infrastruktur
   Tidak perlu takut membeli properti yang jauh dari pusat kota karena daerah tersebut pasti suatu saat infrastrukturnya akan berkembang. Perkembangan infrastruktur itu juga yang akan turut serta menjadi faktor peningkatan harga properti di sekitarnya.
3. Pemukiman baru
   Dengan adanya pemukiman baru, maka otomatis infrastruktur di daerah tersebut akan terus dikembangkan, begitu juga sebaliknya. Hal ini juga yang menyebabkan harga properti di daerah tersebut bisa maju dengan pesat.
4. Inflasi
   Penurunan nilai mata uang adalah salah satu faktor penting dalam peningkatan harga properti. Jika inflasi terjadi, maka harga properti di suatu negara akan semakin mahal, ini karena daya beli masyarakat ikut menurun.
5. Penemuan mineral berharga
   Ada beberapa kasus dimana investor properti mengalami peningkatan harta yang signifikan karena ternyata tanah miliknya mengandung mineral berharga yang memiliki harga tinggi jika dijual kembali.
6. Perkembangan daerah komersial
   Area komersial adalah suatu fondasi ekonomi masyarakat yang turut memberikan nilai lebih pada properti di suatu daerah. Properti yang berada dekat dengan daerah komersial yang berkembang akan mengalami kenaikan harga yang signifikan.
7. Pertumbuhan Ekonomi
   Salah satu fundamental perekonomian suatu negara adalah properti. Sektor properti berkaitan dengan berbagai macam sektor bisnis lainnya adalah yang membuat nilai properti suatu negara selalu stabil. Oleh karena itu, jika nilai properti turun akan berakibat buruk pada sektor-sektor lainnya. Sebab itulah, pemerintah di negara manapun akan berusaha keras mempertahankan nilai properti di negaranya.

Baca tips seputar investasi properti lainnya di Blog Rukamen

Dikutip dari: Majalah Properti-in