Masih banyak orang yang belum mengerti dengan sistem sertifikat pemilikan apartemen. Pada Sertifikat Hak Milik, pemilik apartemen bisa memiliki unit apartemennya dengan jangka waktu tidak terbatas setelah unit apartemen telah dibayar lunas, atau cicilan telah selesai.

(Baca juga: Arti Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Bedanya Dengan Sertifikat Hak Milik (SHM)

Tapi, untuk apartemen yang berdiri di atas tanah status HGB (Hak Guna Bangunan), maka ada masa berlaku dan bisa diperpanjang. Berdasarkan UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, jangka waktu maksimal HGB adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang dengan jangka waktu maksimal 20 tahun.

Masa berlaku bisa berbeda tergantung keputusan yang diberikan oleh BPN (Badan Pertahanan Nasional) ke pengembang. Oleh karena itu, pemilik apartemen harus bertanya kepada pengembang tentang jangka waktu pastinya.

Setelah jangka waktu dan masa perpanjangan habis, pemilik masih bisa mengajukan perpanjangan kembali seperti yang diatur dalam PP 40/1996 tentang Hak Guna Bangunan. Tapi ingat, perpanjangan atau pengajuan pembaruan HGB dilakukan minimal 2 tahun sebelum masa berlaku HGB habis.

(Baca juga: Mengenal Fungsi Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS))

Cara menghitung biaya perpanjangan sertifikat HGB apartemen

HGB otomatis menjadi tanggung jawab pemilik apartemen ketika unit tersebut dibeli. Tapi, pemilik tidak perlu menanggung seluruh biaya perpanjangan HGB, karena perhitungannya diatur secara proporsional.

Contoh, jika unit Anda luasnya 40 meter persegi dan berada di atas tanah apartemen seluas 5 hektar (50.000 meter persegi), maka HGB yang harus ditanggung hanya 0,08% (40/50.000 meter persegi). Jika waktu perpanjangan seluruh biaya nya adalah Rp 1 miliar, maka pemilik apartemen hanya menanggung Rp 800.000.

Secara lengkap, Anda bisa membaca lampiran PP 13 tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertahanan Nasional. Diatur secara jelas soal biaya-biaya yang harus ditanggung pemilik apartemen jika ingin memperpanjang HGB.

Cara lain menghitung biaya perpanjangan HGB

Cara menghitung perpanjangan HGB lainnya juga bisa dibaca di PP 46 tahun 2002: biaya perpanjangan HGB dengan rumus jangka waktu perpanjangan HGB (20 tahun) yang diberikan dibagi 30 tahun dikali 1%. Hasil tersebut kemudian dikalikan dengan hasil pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dengan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) lalu dikalikan 50%. Besar NPT dan NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB tanah yang mau diperpanjang HGB nya.

Contoh: apartemen dengan total 3.500 unit dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai acuan NPT yang berlaku saat itu misalnya Rp 15 juta/meter persegi. Maka total NPT untuk apartemen dengan luas area 5 hektar (5.000 meter persegi) adalah sebesar Rp 750 miliar (20 tahun dibagi 30 tahun dikalikan 1%, maka diperoleh angka 0,0067).

Dengan hitungan di atas, maka biaya perpanjangan HGB tersebut adalah 0,0067 dikali Rp 750 miliar dikali dengan 50%. Hasilnya, biaya yang harus ditanggung untuk memperpanjang HGB apartemen tersebut adalah Rp 2,5 miliar. Dibagi dengan total 3.500 unit maka biaya yang harus dikeluarkan oleh pemilik satu unit apartemen untuk memperpanjang HGB adalah Rp 714.000.

Jenis pelayanan yang dikenakan biaya ketika memperpanjang HGB

Biaya lainnya adalah biaya pengukuran bidang tanah untuk memastikan tidak ada perubahan luas dan batas-batas wilayahnya. Biaya pengukuran ini tidak perlu dibayarkan jika tidak menggunakan jasa notaris.

Berdasarkan PP Nomor 13/2010, biaya pengukuran tanah ditentukan dengan rumus tertentu. Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran (HSBKu) yang ditetapkan oleh menteri keuangan dan nilai harga masing-masing provinsi berbeda-beda, termasuk perbedaan harga untuk tanah pertanian dan non pertanian.

Untuk luas tanah 5 hektar, dihitung dengan rumus: luas tanah dibagi 500 dikali Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran (HSBKu), lalu ditambahkan dengan Rp 100.000.

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 51/2012, telah di tetapkan besaran HSBKu untuk lahan non pertanian seperti untuk pendirian apartemen atau rumah susun di DKI Jakarta adalah Rp 120.000.‎ Maka, untuk melakukan pengukuran tanah‎ seluas 5 hektar di Jakarta, biayanya adalah Rp 12,1 juta.

Sumber: Detik Finance
Foto: Fatur Rahman