Bank Indonesia mengeluarkan hasil Survei Harga Properti Residensial Kuartal IV 2017 akhir minggu lalu. Dalam survei tersebut, dinyatakan bahwa kenaikan harga rumah akan terus berlanjut di kuartal pertama tahun ini.

Menurut survei tersebut, indeks harga properti residensial pada kuartal IV 2017 naik 0,55% dibanding kuartal sebelumnya. Di kuartal pertama 2018, diperkirakan kenaikan per kuartal (qtq) akan terjadi lebih tinggi, yaitu 0,72 persen.

Meski demikian, kenaikan indeks harga per kuartal itu tetap masih lebih rendah dibanding kenaikan yang terjadi antara kuartal IV 2016 dengan kuartal I 2017 yang mencapai 1,23%. Pada saat itu, kenaikan terbesar terjadi pada tipe rumah kecil (1,84%) sedangkan pada kuartal ini kenaikan harga terbesar terjadi pada rumah tipe menengah (0,79%). Sementara, kenaikan harga rumah tipe kecil di kuartal akhir 2017 justru melambat 0,43% dibanding kenaikan di kuartal sebelumnya yang 0,61%.

Bank Indonesia memproyeksikan kenaikan kuartal pertama 2018 akan terjadi kenaikan terbesar pada tipe rumah kecil, yaitu 1,22%. Harga rumah tipe besar juga diproyeksikan akan naik, tapi hanya 0,52%, sedangkan rumah menengah kenaikannya melambat menjadi 0,42%.

Melihat grafik pertumbuhan harga secara tahunan (yoy), tren peningkatan kenaikan harga sudah terjadi. Penurunan yang terjadi sejak akhir kuartal III 2013 sudah mencapai titik terendah di kuartal akhir 2016, walaupun kenaikan harga juga masih cukup lambat.

Tren peningkatan pertumbuhan penjualan juga sudah terlihat pada kwartal akhir 2017, tercatat 3,05 persen (qtq). Sementara itu,p ada kuartal sebelumnya, penjualan cenderung terus menurun, walaupun sepanjang 2016 sudah terlihat kenaikan dimana pada kuartal IV 2016 sempat mencapai 5,06 persen (qtq). Secara umum, pertumbuhan penjualan rumah tersebut juga masih di bawah rata-rata pertumbuhan dalam tiga tahun terakhir (mencapai sembilan persen).

Survei juga memperlihatkan bahwa faktor penghambat pertumbuhan penjualan masih sama: bunga KPR yang tinggi, besarnya persyaratan uang muka, pajak, pengurusan izin yang lama, dan kenaikan harga bangunan. Suku bunga KPR rata-rata pada kuartal IV 2017 tercatat 9,64% hingga 12,52%, lebih tinggi dibanding kuartal IV 2016 yang 8%-12%.

Meskipun bunganya masih tinggi, mayoritas konsumen (sebanyak 75,93%) masih memanfaatkan KPR sebagai sumber pembiayaan pembelian rumah. Cara bayar tunai bertahap yang makin panjang tenornya dari developer juga menjadi alternatif cara bayar bagi konsumen, mencapai 16,77%.

Baca juga: Riset Suplai Apartemen Tahun 2017 Berdasarkan Colliers International Indonesia

Sumber: Housing Estate

Bank Indonesia sedang mengkaji peraturan mengenai loan to value (LTV) secara spasial. LTV adalah nilai kredit/ jumlah pembiayaan (bisa untuk dp rumah) yang bisa diberikan bank kepada pemohon kredit dengan jaminan berupa properti atau kendaraan. Saat ini, LTV berada di angka 85% yang artinya uang muka yang dibebankan kepada peminjam adalah 15%

Pengkajian LTV ini untuk mendorong pertumbuhan kredit di sektor properti, khususnya perumahan, dan kredit kendaraan. Aturan LTV secara spasial artinya angkanya akan dibedakan secara wilayah atau geografis. Artinya setiap daerah memiliki batas minimal DP rumah yang berbeda-beda.

Asisten Gubernur Bank Indonesia, Dody Budi Waluyo, mengatakan bahwa detil nya masih dalam kajian. Deputi Gubernur Senior BI, Mirza Adityaswara, menjelaskan bahwa LTV spasial artinya Dp bisa ditingkatkan atau dilonggarkan. Misalnya, daerah yang NPL (kredit bermasalah) nya tinggi di sektor perumahan termasuk KPR yang diperketat.

Tanggapan Bank Mengenai Kebijakan BI Ini

Tanggapan bank-bank mengenai kebijakan ini juga positif. Direktur Utama PT Bank Mandiri Tbk, Kartika Wirjoatmodjo juga menjelaskan bahwa idealnya penyaluran kredit perumahan memang sesuai dengan kualitas kredit wilayahnya. Hal tersebut dilihat dari kondisi rasio kredit bermasalah (NPL) di wilayah tersebut.

Direktur Bisnis Konsumer PT Bank Negara Indonesia Tbk, Anggoro Eko Cahyo, menyatakan bahwa kajian LTV spasial tersebut baik dan diharapkan bisa meningkatkan permintaan kredit konsumen. Penerapan LTV spasial juga diharapkan bisa menimbulkan permintaan kredit properti dan KPR berdasarkan kapasitas dan kapabilitas ekonomi daerah tersebut.

Presiden Direktur PT Bank Central Asia Tbk (BCA), Jahja Setiaatmadja, juga mengatakan kajian LTV spasial dinilai baik untuk meningkatkan kualitas kredit. Ini berarti penyaluran bisa disesuaikan dengan kondisi masing-masing daerah dan tidak sembarangan dalam menyalurkan kredit.

Agar BI bisa mengambil kebijakan yang sesuai dengan wilayah, harga tanah dan rumah di daerah harus tersedia. Ini artinya diperlukan kerja sama dengan para pengembang dan asosiasi untuk melengkapi data-data spasial.

Alasan DP Rumah Dibedakan Per Daerah

Masih dalam tahap pengkajian, alasan pembedaan DP rumah di masing-masing daerah adalah agar ekonomi di Indonesia bisa pulih dan bank bisa terbantu tanpa kehilangan azas kehati-hatian dan forward looking. 

Pelonggaran LTV secara spasial juga untuk mendukung pengembangan atau intermediasi perbankan dalam menyalurkan kredit ke masyarakat dengan lebih baik lagi. Pertumbuhan kredit properti terus menurun sejak bulan Juni 2014. Tercatat, penyaluran kredit properti yang di tercatat Bank Indonesia per Agustus adalah Rp 762,1 triliun.

Sementara untuk KPR dan KPA, tercatat Rp 389,2 triliun, tumbuh 10,4% dari bulan sebelumnya yang berada di angka Rp 385,7 triliun. Kredit real estate berada di angka Rp 133 triliun, tumbuh 8,5% dibanding bulan sebelumnya yang berada di angka Rp 132 triliun.

Saat ini, bank-bank masih menunggu hasil kajian dari BI tentang penerapan dan perhitungannya. Selain itu juga sedang menunggu hasil lelang rumah sebagai salah satu perhitungan dalam penyaluran kredit perumahan.

Baca juga: Mulai Agustus, Jumlah DP Rumah dan Rusun Akan Diturunkan

Sumber: Detik Finance

Gubernur Bank Indonesia, Agus Martowardojo mengatakan bahwa Indonesia sudah saatnya melaksanakan kebijakan redenominasi, terlebih karena pertumbuhan ekonomi pada kuartal I tahun 2017 mencapai 5,01%.

Karena itulah, pemerintah terus mematangkan rencana redenominasi atau pengurangan 3 nol pada nilai mata uang rupiah (dari Rp 1.000 menjadi Rp 1) tanpa mengurangi nilai intrinsiknya. Menurut Menteri Keuangan, Sri Mulyani, alasan Indonesia harus melakukan redenominasi rupiah adalah karena adanya krisis 1998 dimana setelah itu rupiah terus tertekan oleh dolar Amerika Serikat.

Menurutnya, redenominasi dilakukan untuk memperkuat persepsi rupiah dan meyakinkan serta memperdalam currency Indonesia. Tapi menurutnya, hal ini tidak mempengaruhi apapun karena secara nominal jika dilakukan, masa transisinya mencapai tujuh tahun.

Selain itu, redenominasi juga dilakukan untuk penyederhanaan angka, sehingga catatan transaksi menjadi lebih mudah. Banyak perubahan yang akan terjadi jika redenominasi rupiah dilaksanakan, tetapi apa dampaknya terhadap industri dan transaksi properti di Indonesia?

Dikutip dari situs Housing Estate, CEO Strategic Development and Services Sinar Mas Land, Ishak Chandra, yakin bahwa redenominasi memiliki dampak positif terhadap sektor properti seccara tidak langsung. Menurutnya, redenominasi akan menyembunyikan inflasi tingkat tinggi, terutama secara psikologis. Contohnya, jika sekarang orang membeli telepon genggam seharga Rp 10 juta, nantinya akan menjadi Rp 10 ribu, seolah-olah nilainya kecil.

Jika pedagang telepon genggam menaikkan harga dari Rp 10 ribu menjadi Rp 12 ribu, maka secara psikologis, pembeli tidak akan terasa, karena hanya naik Rp 2 ribu. Padahal kenaikan itu sama dengan Rp 2 juta. Karena itulah, nilai uang tergerus cukup besar.

Dengan cara berpikir tersebut, orang-orang akan merubah cara memikirnya, dimana mereka lebih baik membelanjakan uang dan disimpan dalam bentuk aset properti ketimbang nilainya berkurang karena inflasi yang tidak terasa.

Alasan properti menjadi pilihan adalah karena dinilai lebih aman dibanding instrumen investasi lainnya dan karena nilai asetnya terus naik. Aset properti dinilai akan meredam inflasi karena kenaikannya lebih besar, atau minimal sama dengan nilai inflasi.

Berikut ini adalah ilustrasi transisi rupiah ketika redenominasi dilaksanakan

Baca juga: Formula Keuangan Agar Cicilan KPA Lancar