Salah satu tren terbaru dari dunia properti adalah hunian vertikal low rise yang saat ini sedang banyak diluncurkan oleh para pengembang. Salah satunya adalah Apple Residence, hunian low rise di TB Simatupang yang digarap oleh Diamondland Development.

Simatupang dipilih karena daerah tersebut terus berkembang dan akan menjadi seperti Sudirman kedua. Akses tol lingkar luar yang terhubung dengan berbagai kawasan di Jabodetabek menjadi alasan banyak orang yang memilih berbisnis di daerah tersebut.

Meski begitu, Adam Bilfaqih, Presiden Direktur Diamondland Development, mengkatakan bahwa kawasan Simatupang memiliki karakteristik berbeda dari kawasan CBD Sudirman, Jakarta Pusat. Perkantoran di daerah tersebut banyak diisi oleh perusahaan minyak dan batubara. Berbeda dari Sudirman yang perkantorannya kebanyakan perusahaan finansial dan jasa.

Ini berarti daerah Simatupang banyak ekspatriat, seperti Kemang, Cilandak, dan Pondok Indah. Artinya, kawasan ini memiliki segmentasi pasar yang berbeda dari Sudirman. Daerah ini memiliki potensi pasar kelas menengah atas, terutama ekspatriat.

Dengan semakin banyaknya pembangunan gedung vertikal, kantor, hotel, apartemen, dan pusat belanja, maka Diamondland tertarik membangun apartemen low rise yang ekslusif dan menyasar pasar ekspatriat.

Gedung yang berdiri di atas lahan seluas 3000 meter persegi ini rencananya akan dibangun tiga menara dengan tinggi empat lantai. Masing-masing menara terdiri dari 100 unit dengan tipe 1BR dan 2BR (unit terhubung) dan memiliki lantai mezzanine.

Setiap unit di Apple Residence memiliki ketinggian atap 5 meter dan lantai mezzanine yang bisa dimanfaatkan untuk ruang kerja atau kamar. Selain itu, Apple Residence juga dilengkapi berbagai fasilitas untuk mendukung hidup penghuni, mulai dari area komersial, gym, mushola, observation deck, viewing point, bench park, serta arena golf mini.

Dalam operasionalnya, Apple Residence akan bekerja sama dengan Gala Hotel, operator hotel asal Prancis yang profesional di bidangnya.

Harga unit yang dipasarkan mulai dari Rp 450 juta-an untuk harga perdana beberapa bulan yang lalu. Saat ini, harga unit sudah menembus angka Rp 910 jutaan dan kelebihan permintaan. Tahap awal pemasaran sebanyak 200 unit, tetapi saat ini NUP (nomor urut pesanan) sudah mencapai 405 unit.

Ini karena lokasi apartemen yang berada di antara gerbang tol Lenteng Agung dan Ampera di tol JORR Ulujami-Pondok Pinang-Taman Mini yang membelah Jl Simatupang-RA Kartini juga memiliki akses transportasi yang lengkap, mulai dari MRT, busway, dan kereta komuter.

Selain itu, bangunan yang hanya empat lantai ini terkesan seperti rumah tapak. Desain elegan dan lantai mezzanine membuat penghuni bisa menambah ruangan untuk kantor pribadi atau WOHO (work office home office). Diamondland juga telah mengantungi IMB mulai dari saat pre launching. karena itulah, bulan Mei ini, Diamonland sudah bisa mulai pembangunan dengan target serah terima September 2020.

Karena pengaruh ekonomi global dan ekonomi di Indonesia sendiri, terjadi penurunan pada tingkat hunian ekspatriat di tahun 2016. Dari penurunan tersebut, terlihat bahwa Jakarta Selatan masih menjadi daerah tempat tinggal favorit ekspatriat, tapi tahukah Anda bahwa Lippo Karawaci dan BSD juga merupakan alternatif setelah Jakarta Selatan?

Jakarta Selatan memang masih dipilih karena lokasinya strategis sehingga memudahkan akses ekspat kemanapun mereka ingin. Selain itu, di daerah Jakarta Selatan banyak sekolah internasional yang memudahkan mereka untuk menyekolahkan anak-anak mereka.

Tetapi, banyak juga kaum ekspatriat yang memilih tinggal di Lippo Karawaci dan BSD dan jenis hunian yang dipilih juga sudah bergeser, dari rumah tapak menjadi apartemen dan kondominium. Hal ini disampaikan oleh Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Collier International Indonesia bahwa karena harga sewanya masih kompetitif dan dekat dengan lokasi kantor, kedua daerah ini menjadi pilihan.

Terlihat dari riset Colliers International Indonesia dimana pada tahun 2016 banyak perusahaan asing yang mengurangi jumlah tenaga kerja asing dari negara-negara barat dan menggantinya menjadi pekerja dai daerah Asia. Hal ini yang menyebabkan terjadinya peningkatan jumlah ekspat dari Asia, khususnya Cina.

Baca juga: Apartemen Favorit Ekspatriat di Jakarta

Perubahan kedua ada pada sisi pelaku bisnis properti, dimana mereka lebih banyak membangun townhouse untuk mengefisiensikan lahan. Dari 20 unit townhouse yang dibangun dengan fasilitas lengkap, terdiri dari beberapa jenis, yaitu 3 atau 4 kamar tidur dengan luas 300 hingga 700 meter persegi. Unit-unit tersebut disewakan dengan harga USD 2,500 hingga USD 3,000 per bulan.

Ingin jual, beli, atau sewa apartemen untuk ekspatriat di Lippo Karawaci dan BSD? Buka Rukamen!

Saat ini, salah satu tren investasi properti yang sedang digemari masyarakat di seluruh dunia adalah dengan memilih apartemen yang belum dibangun. Kelak, setelah apartemen tersebut jadi, Anda akan menjadi orang pertama yang merasakan pengalaman tempat tinggal di sana, atau Anda tidak perlu repot-repot lagi mengeluarkan dana untuk membeli unit di gedung apartemen tersebut karena Anda telah membelinya jauh-jauh hari.

Tetapi, bagi sebagian orang, membeli suatu hunian yang belum dibangun memang harus sedikit berhati-hati karena bentuk fisiknya yang tidak terlihat jika dibandingkan dengan apartemen yang sudah dihuni. Selain melihat faktor lokasi, fasilitas, legalitas dan kualitas bangunan, berikut ini tips memilih apartemen yang belum dibangun menurut Associate Director, Head of Residential Services PT Jones Lang LaSalle, Deden Sudarbom dan Asisten Direktur PT Summarecon Agung Tbk., Herman Nagaria.

Lihat reputasi developer
Cari tahu reputasi developer dengan cara melihat gedung-gedung yang pernah mereka bangun. Lakukan survei lokasi, dan lihat apakah gedung-gedung tersebut dihuni dan dirawat dengan baik atau tidak oleh manajemen pengembang. Jika gedungnya ramai dan terawatt baik, biasanya gedung baru yang akan dibangun juga akan seperti itu. Hal ini dikarenakan keinginan pengembang yang tetap menjaga reputasi dan profesionalisme mereka.

Bandingkan benefit yang ditawarkan dengan apartemen lain
Tips memilih apartemen yang belum dibangun berikutnya adalah masih sama dengan sebelumnya, yakni melakukan survei. Kali ini, lakukan survei juga ke beberapa gedung apartemen pengembang lain dan bandingkan kedua gedung tersebut dari sisi kualitas bangunan, pilihan material, desain interior, desain eksterior, perabot, aksesoris, dan fasilitas. Pilihlah gedung dengan fasilitas paling lengkap, kualitas material dan desain yang terbaik di kelasnya karena hal ini memiliki potensi yang paling tinggi untuk dihuni. Jangan lupa juga untuk memastikan bahwa fasilitas yang disediakan sepadan dengan jumlah unit dan menara di gedung apartemen. Selain fasilitas di dalam apartemen, fasilitas di luar apartemen juga harus dipertimbangkan. Semakin lengkap fasilitas di sekitar apartemen (kantor, pusat belanja, rumah sakit, sekolah, olahraga, tempat hiburan, dan lain-lain), semakin besar kemungkinan apartemen dihuni.

Perhatikan jumlah menara dan unit apartemen
Jika menara dan jumlah unit di setiap lantai berjumlah banyak, berukuran kecil, dan banyak orang yang membeli lebih dari satu unit, kemungkinan besar apartemen tersebut dibeli oleh investor, bukan end user. Jika ada banyak apartemen yang dijual lagi sebelum gedung rampung, yang membeli kemungkinan adalah spekulan.

Tips Memilih Apartemen yang Belum Dibangun

Baca juga: Pertama Kali Membeli Apartemen? Perhatikan Hal-Hal Berikut

Teliti status gedung mixed-use
Tips memilih apartemen yang belum dibangun berikutnya adalah dengan meneliti status gedungnya, apalagi jika itu mixed-use. Jika gedung apartemen yang Anda tertarik adalah gedung mixed-use, pastikan apakah gedung apartemen tersebut berdiri di atas mall atau terpisah. Jika terletak di atas mall, pastikan pembagian hak bersama (common property) sudah jelas. Jika tidak ada pemisah antara mall dan apartemen, kemungkinan jumlah orang yang menghuni gedung juga lebih kecil karena privasinya yang terganggu.

Usahakan membeli apartemen yang disukai ekspatriat
Sebagai informasi, umumnya, ekspatriat Barat menginginkan apartemen dengan fasilitas, standar bangunan, dan pengelolaan kualitas tinggi dengan jumlah unit sedikit, tidak menyatu dengan mall, tenang, bersih dan jauh dari asap makanan. Ekspatriat yang sudah berkeluarga biasanya menyukai apartemen dua atau tiga kamar tidur yang dekat dengan sekolah dan rumah sakit, serta memiliki kemudahan aksesnya ke gedung perkantoran. Bagi ekspatriat yang masih lajang biasanya menyukai unit satu kamar yang dekat dengan perkantoran dan pusat hiburan. Untuk ekspatriat Korea, Jepang, Taiwan, mereka lebih fleksibel memilih apartemen yang menyatu dengan mall, bioskop, bar, karaoke, dan restoran.

Itulah tips memilih apartemen yang belum dibangun untuk informasi Anda sebagai calon pembeli apartemen baru. Jika Anda berpikir untuk menjadikan apartemen yang akan Anda miliki itu sebagai ladang investasi di kemudian hari, sudah saatnya Anda menggunakan jasa Saleshack! Saleshack adalah sebuah jasa pemasaran properti seperti apartemen, rumah, tanah, ruko dan lainnya yang murah, mudah dan cepat pengerjaannya. Cukup dengan IDR 399,000.00 nett, apartemen Anda dapat dibantu ditayangkan di 15 online channels di seluruh Indonesia tanpa biaya komisi agen seperti pada umumnya. Sangat mudah dan cepat tentunya!

Baca juga: Inilah 5 Apartemen di Jakarta Selatan yang Berlokasi di Kuningan

Sumber: Housing Estate

Berdasarkan artikel kami berjudul Peraturan Hak Kepemilikan Properti Asing Telah Ditetapkan, disebutkan bahwa orang asing kini bisa memiliki properti di Indonesia. Hal ini diatur di Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertahanan Nasional Nomor 29 tahun 2016 mengatur tentang tata cara pembelian, pelepasan, atau pengalihan hak atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

PT Ciputra Property Tbk menyambut baik pengesahan peraturan ini dengan meluncurkan The Suites, sebuah apartemen yang khusus ditujukan untuk orang asing, atau ekspatriat, yang tinggal di Indonesia. Walaupun pasar asing tidak sebesar pasar domestik, tapi CEO Ciputra Group, Candra Ciputra, mengatakan bahwa pasar asing adalah pasar yang bisa menarik investor dari seluruh dunia.

Rencananya, The Suites akan diluncurkan pada bulan ini atau Januari 2017. Lokasinya menyatu dengan Frasier Suites, apartemen servis di Ciputra World 2 (CW2J) dimana 60 unit dari total 210 unit Frasier Suites akan diubah menjadi The Suites.

Dari segi harga, apartemen ini dibanderol seharga lebih dari Rp 5 miliar hingga Rp 12 miliar per unit dimana setiap unit akan dilengkapi furnitur dan berbagai amenitas standard hotel bintang lima.

Directur Ciputra Group, Artadinata Djangkar, mengatakan bahwa dengan masuknya pembeli asing dalam pasar Indonesia akan meningkatkan gairah sektor properti lokal dengan pembeli asing sebagai tolak ukur keputusan investasi pasar lokal.

Menurutnya, terdapat dua alasan properti Indonesia akan menarik bagi pasar asing. Pertama karena kebutuhan hunian orang asing di Indonesia sudah nyata dari ekspatriat yang bekerja di Indonesia. Kedua, potensi keuntungan investasi properti di Indonesia masih sangat tinggi dibandingkan negara lain di kawasan ini.

Artadinata mengatakan bahwa keuntungan investasi properti di Indonesia adalah salah satu tertinggi di dunia , yaitu sekitar 7%-8% hingga 10%-12% di Jakarta.

Baca juga: Sektor Properti Indonesia Menarik Bagi Investor Asing

Sumber: Bisnis Indonesia Bali & Kompas Properti

Mesikipun peraturan pemilikan properti asing sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Nomor 29 tahun 2016, perbankan masih mempertimbangkan beberapa resiko jika membiayai properti asing.

(Baca juga: Peraturan Hak Kepemilikan Properti Asing Telah Ditetapkan)

Melalui acara Forum Group Discussion (FGD) “Kepastian Implementasi Kebijakan Kepemilikan Properti oleh Orang Asing” pada 31 Oktober lalu, Direktur Departemen Kebijakan Makroprudensial Bank Indonesia, Yati Kurniati, mengatakan bahwa Bank Indonesia sempat mengadakan FGD dengan para perbankan untuk mencari tahu apa yang menjadi kendala jika bank memberikan kredit properti untuk warna negara asing.

Jawabannya, hal pertama yang dipersoalkan adalah masalah status Hak Pakai pada pemilikan properti oleh warna negara asing. Hak Pakai untuk rumah tapak ataupun rusun baru, diberikan 30 tahun, yang dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbaharui lagi 30 tahun. Sehingga total masa kepemilikannya adalah 80 tahun. Sedangkan untuk rumah tapak dan rusun di atas Hak Milik atau HGB yang sudah berjalan, maka Hak Pakai yang didapat adalah sisa jangka waktu berlaku HGB dan dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu 30 tahun.

Yang kedua adalah cara pengalihan agunan tersebut – jika orang asing tersebut tidak menetap dalam waktu setahun, maka apa ia harus melepas kepemilikannya? Bagaimana proses pengalihannya? Berapa lama prosesnya? Berapa biayanya?

Otoritas Jasa Keuangan berhati-hati dalam memberikan kredit kepada WNA karena jika ada persoalan, seperti kredit macet, belum ada aturan atau hukum yang mengatur persoalan tesebut, meskipun sudah diatur di hukum perdata.

Yati juga menambahkan, bahwa perbankan sebenarnya sangat mendukung pemilikan properti oleh orang asing karena potensi manfaatnya adalah mendorong sektor properti yang saat ini sedang lesu dan membantu ekonomi secara makro. Selanjutnya berkaitan dengan penerimaan pajak jika orang asing diperbolehkan memiliki properti.

(Baca juga: Inilah Daftar Apartemen di Jakarta yang Bisa Dibeli Orang Asing)

Pengembang Ingin WNA Bisa Kredit Properti

Menurut Wakil Ketua Umum REI Bidang Rumah Menengah Atas, Adri Istambul Linggagayo, perbankan  di Indonesia masih mempersoalkan status hak guna pakai yang tidak dapat digunakan sebagai jaminan kredit. Padahal menurutnya, sepanjang bisa dialihkan dan dipindahtangankan atas nama WNA, sebenarnya tidak jadi masalah untuk bisa mengajukan kredit.

Wakil Presiden Direktur Bukti Sentul City, Andrian Budi Utama, menggatakan bahwa sebenarnya penggunaan hak guna pakai menjadi agunan untuk keperluan komersial lebih bisa diterima daripada intensi WNA untuk investasi properti dan mengambil keuntungan dari kenaikan harga.

Deputi Komisioner Bidang Pengawasan Perbankan I OJK, Mulya E. Siregar, mengatakan bahwa kebijakan hak guna pakai properti selama 80 tahun bagi WNA oleh pemerintah bertujuan agar ada dana masuk atau capital inflow ke tanah air. Untuk itu, jika pengembang ingin WNA bisa mendapat kredit properti sudah melenceng dari tujuan pemerintah. Menurutnya, ketentuan bank tidak bisa menyalurkan kredit kepada non resident sudah sejalan dengan tujuan capital inflow tersebut.

(Baca juga: Inilah Daftar Harga Rumah Minimal Untuk Orang Asing)

Sumber: Kompas Properti dan Kontan

Seperti yang diketahui, hukum yang mengatur tentang pemilikan properti asing atau pemilikan properti oleh Warga Negara Asing di Indonesia telah disahkan pada bulan April lalu. Peraturan yang dibuat Menteri ATR/BPN sebelum ini, Ferry Mursyidan, adalah lanjutan dari Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015.

Peraturan ini diharapkan akan mendorong investasi orang asing di Indonesia. Menurutnya, investor asing membutuhkan fasilitas perumahan untuk bisa mendukung bisnis mereka di Indonesia. Tapi sejauh ini, belum ada pasokan properti bagi WNA.

Untuk itu, pemerintah akan memberikan status hak pakai di atas lahan yang digunakan untuk konstruksi bangunan high rise. Rencana tersebut untuk meningkatkan pasokan apartemen yang bisa dibeli oleh orang asing dan untuk mengatasi kelangkaan apartemen untuk orang asing.

Menurut Menteri Perdagangan ang juga Ketua Kehormatan Real Estate Indonesia (REI), Enggartiasto Lukita), cara singkat mengatasi tantangan tiadanya pasokan apartemen untuk warga asing tersebut adalah dengan mewajibkan seluruh bangunan tinggi untuk dibangun di atas lahan hak pakai.

Hal ini disampaikan karena sampai saat ini UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria belum berubah. Undang-undang tersebut mengatakan bahwa orang asing hanya bisa memiliki properti di Indonesia yang di atas lahan hak pakai. Karena itu belum ada pengembang yang mau membangun gedung bertingkat di atas lahan hak pakai karena lebih suka membangun di atas lahan Hak Guna Bangunan (HGB).

Imbasnya, sampai saat ini tidak ada pasokan properti bagi WNA. Menurutnya, pemerintah harus mewajibkan seluruh gedung bertingkat untuk ada di atas lahan hak pakai, mau tidak mau, pasar dan  pengembang akan membangun properti untuk WNA. Hal ini dinilai akan menyelesaikan persoalan secara keseluruhan. Tidak perlu lagi berdebat apakah amandemen UU Pokok Agraria diperlukan atau tidak, karena hal tersebut bisa diselesaikan.

Hal lain yang disebut oleh Enggar adalah mengenai status hak paia yang diberikan hingga 80 tahun, dimana melampaui Vietnam dan Cina yang hanya 60 tahun dan 70 tahun. Tapi, Eddy Hussy, Ketua Umum REI, mengatakan bahwa pengusaha tetap ingin gedung high rise yang juga ada Hak Pakai, bukan HGB. Jadi, untuk orang lokal dan asing semua bisa memiliki properti di Indonesia.

Fokus Enggar saat iniadalah untuk membicarakan hal ini kepada Kementrian Agraria Tata Ruang/Badan Pertahanan Nasional (ATR/BPN) lalu mengatur agar properti di atas lahan hak pakai bisa diterima bank sebagai agunan.

Diharapkan dengan diperbolehkannya lahan hak pakai digunakan untuk agunan, baik pembeli properti lokal maupun asing bisa memanfaatkan fasilitas kredit pemilikan properti untuk membeli properti tersebut, baik Kredit Pemilikan Rumah maupun Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).

Sumber: Kompas Properti, Liputan6 Properti