Bila sudah tiba saatnya bagi Anda untuk mengurus akta jual beli rumah, ada beberapa poin yang perlu Anda perhatikan. Mulai dari memahami apa itu AJB, persyaratan kepengurusannya, biaya, hingga prosedurnya kelak. Anda juga dapat mengurus dokumen ini sendiri atau dengan bantuan jasa agen properti profesional. Pada dasarnya, agen akan membantu mengurus setiap urusan legalitas dokumen transaksi nantinya, sehingga Anda tinggal terima beres.

Tetapi jika Anda ingin mengurus sendiri sehingga tidak perlu membayar jasa agen, Anda tidak perlu khawatir karena sesungguhnya mengurus akta jual beli rumah (AJB) tidak sesulit yang dibayangkan.

Fungsi AJB

Setiap proses pembelian rumah selalu disertai dengan prosedur mengurus AJB yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris. Dokumen ini akan digunakan untuk pengurusan peralihan sertifikat dari pemilik lama ke pemilik baru. Dengan mengurus dokumen ini, AJB akan menjadi bukti sah secara hukum bahwa Anda telah membeli rumah dari pihak penjual hingga lunas. Selain itu, AJB juga akan sangat membantu saat Anda memproses surat peralihan dari pemilik lama properti tersebut atau untuk balik nama.

Persyaratan Mengurus AJB

Sebagai persyaratan mengurus Akta Jual Beli Rumah, PPAT akan meminta sertifikat asli hak atas tanah dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari penjual. Selanjutnya PPAT maka akan mencocokan sertifikat dengan Buku Tanah yang ada di Kantor Pertanahan, serta memastikan PBB telah dibayar lunas tanpa ada tunggakan.

Jika Rumah Sudah Bersertifikat

Penjual:

1. Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
2. Salinan Kartu Keluarga (KK)
3. Sertifikat tanah
4. Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pembeli:

1. Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
2. Salinan Kartu Keluarga (KK)
3. Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

Jika Properti Belum Bersertifikat

Penjual:

1. Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
2. Salinan Kartu Keluarga (KK)
3. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
4. Surat bukti hak atas tanah
5. Keterangan dari Kepala Desa atau Camat
6. Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pembeli:

1. Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
2. Salinan Kartu Keluarga (KK)
3. Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

Baca juga: Cara Promosi Apartemen Paling Efektif

Akta Jual Beli Rumah

Prosedur Penandatangan

Dengan kehadiran pembeli dan penjual, masing-masing harus memenuhi sejumlah persyaratan penandatanganan Akta Jual Beli Rumah yang telah ditentukan.

1. Pihak penjual yang mempunyai wewenang untuk menjual properti adalah pasangan suami istri, ahli waris (harus ada persetujuan dari semua pemegang ahli waris), mereka yang berusia lebih dari 17 tahun, atau pihak yang diberi kuasa.
2. Jika penjual statusnya telah menikah, maka penandatanganan akta jual beli wajib melampirkan surat persetujuan. Pasalnya, dalam perkawinan umumnya terdapat harta yang tergabung dari suami-istri, termasuk hak atas tanah.
3. Jika suami atau istri penjual telah meninggal dunia, harus ada Surat Keterangan Kematian dari kantor Kelurahan. Anak-anak dari pernikahan hadir dalam pertemuan tersebut sebagai ahli waris.
4. Dalam akta jual beli, anak-anak tersebut harus memberikan persetujuan sebagai ahli waris, menggantikan persetujuan dari suami atau istri yang meninggal.
5. Jika pemilik properti adalah sebuah perusahaan, pihak penjual yang berwenang adalah direksi perusahaan tersebut.
6. Pembeli juga dibatasi dalam melakukan pembelian tanah. Jika mengatasnamakan perusahaan, Anda tidak boleh membeli tanah dengan sertifikat hak milik. Hal yang sama berlaku untuk warga negara asing.
7. Penandatanganan AJB wajib dilakukan di hadapan PPAT, dan biasanya disaksikan oleh dua orang saksi yang juga turut menandatangani AJB. Saksi boleh berasal dari kantor PPAT tersebut
8. Akta jual beli yang telah ditandatangani selanjutnya akan dibawa ke Kantor Pertanahan oleh PPAT, untuk mengurus balik nama sertifikat. Proses ini biasanya memakan waktu satu hingga tiga bulan lamanya.
9. Soal anggaran, selain harga jual-beli tanah, biaya lain yang perlu dikeluarkan oleh penjual maupun pembeli adalah Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
10. Pajak Penghasilan wajib dibayar oleh penjual sebesar lima persen dari harga tanah, sedangkan pembeli wajib membayar BPHTB sebesar lima persen setelah dikurangi Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

Biaya

Jasa PPAT biasanya bisa ditanggung penjual bersama pembeli. Menurut Peraturan Menteri Agraria Nomor 10 Tahun 1961, biaya jasa PPAT dalam pembuatan Akta Jual Beli Rumah adalah 0,5 persen dari total transaksi.

Perlu diingat, biaya itu hanya sebatas pembuatan AJB saja dan belum termasuk biaya jasa pemeriksaan dan proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan.

Sumber: Rumah.com

Baca juga: Cara Hitung KPR Rumah Idaman Anda

Jika Anda sudah lama mengiklankan properti Anda tetapi belum terjual sampai sekarang, mungkin sudah saatnya Anda menggunakan jasa Saleshack. Saleshack adalah sebuah jasa pemasaran properti seperti apartemen, rumah, tanah, ruko dan lainnya yang murah, mudah dan cepat pengerjaannya. Cukup dengan IDR 399,000.00 nett, apartemen Anda dapat dibantu ditayangkan di 15 online channels di seluruh Indonesia tanpa biaya komisi agen seperti pada umumnya. Pemasaran properti pun dilakukan dengan cara pintar, mudah dan cepat.

Bagi Anda yang memiliki properti, pemahaman rinci terhadap istilah legal seperti PPJB, PJB dan AJB. Untuk proses seperti pengalihan hak atas tanah atau bangunan, Anda akan dihadapkan oleh salah satu istilah ini agar transaksi properti berjalan dengan lancar. Transaksi ini ada karena tanah dan bangunan termasuk objek tidak bergerak yang lama-kelamaan makin mahal harganya. Transaksi ini biasanya membutuhkan pembayaran uang yang besar dibantu oleh dikumen-dokumen legal sebagai pengesahan, sehingga sangat penting jika Anda sebagai pemilik properti untuk mengerti dengan baik mengenai istilah-istilah ini.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Termasuk ke dalam istilah legal seperti PPJB, PJB dan AJB, PPJB dapat dikategorikan sebagai pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang menekankan bahwa penjual terikat akan penjualan properti kepada pembeli yang disertakan pembayaran uang muka atau salinan tanda mengikuti kesepakatan. Oleh karena itu, di dalam dokumen PJB akan tertera besarnya pembayaran dan waktu pelunasan beserta waktu diterbitkannya AJB.

PPJB tentunya memuat obyek pengikatan jual beli yang mencakup rincian properti seperti luas, lokasi, arsitektur dan perizinannyaa. Ada juga kewajiban dan jaminan penjual yang memiliki kewajiban untuk menyerahkan unit properti sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli. Untuk itu, penjual biasanya juga menambahkan klausul pernyataan dan jaminan bahwa properti tidak berada dalam jaminan utang pihak ketiga atau sengketa hukum.

Ada juga ketentuan kewajiban bagi pembeli untuk melunasi pembayaran cicilan properti beserta denda yang akan didapat jika ketentuan ini tidak terlaksana atau dilanggar, mengikuti Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Akibat dari pelanggaran ini bisa jadi membuat pembeli kehilangan uang mukanya secara sepihak.

Baca lebih lanjut: Apa Itu PPJB Apartemen Yang Diketahui

PPJB, PJB dan AJB

Pengikatan Jual Beli (PJB)

PJB sendiri juga termasuk ke dalam perjanjian antara penjual dengan pembeli dalam transaksi properti yang dibuat melalui akta notaris. Karena PJB dapat dibuat mengikuti alasan tertentu seperti belum lunasnya pembayaran harga jual beli dan belum dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena jual beli, PJB pun terkategori menjadi dua macam, yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas.

PJB lunas, sesuai namanya, disiapkan jika seluruh harga transaksi telah terbayar lunas oleh pembeli, namun pembuatan AJB belum dapat dilakukan karena pajak-pajak jual beli yang belum dibayarkan atau karena sertifikat yang masih dalam diurus. Pasal-pasal PJB akan menerangkan waktu dilakukannya AJB dan persyaratan yang harus dipenuhi. PJB lunas juga memberikan kuasa dari penjual kepada pembeli untuk menandatangani AJB, di mana pasal ini membantu penjual untuk tidak perlu hadir saat pengesahan AJB. Pada umumnya, PJB lunas dilaksanakan untuk transaksi atas properti di luar wilayah kerja notaris atau PPAT yang bersangkutan. Kelak, AJB akan dibuat di hadapan PPAT di lokasi properti berada.

PJB tidak lunas, seperti namanya, disiapkan ketika pembayaran harga jual beli belum selesai. Dengan ini, PJB tidak lunas akan menyiapkan ketentuan sisa pembayaran saat penandatanganan akta PJB, termin pembayaran, waktu pelunasan dan sanksi-sanksi yang didapat jika terjadi pelanggaran. Sama halnya dengan PJB lunas, PJB tidak lunas juga harus diselesaikan dengan AJB paska pelunasan.

Baca juga: Sekarang Semua Pajak Properti Harus Dibayar Di Muka

Akta Jual Beli (AJB)

Istilah legal terakhir dalam PPJB, PJB dan AJB, AJB merupakan sertifikat otentik yang disiapkan PPAT dan kemudian diangkat oleh kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional) RI dalam proses peralihan hak atas tanah dan bangunan dengan berdasarkan format-format standar yang tersedia. AJB baru dapat dilaksanakan setelah semua pembayaran beserta pajaknya telah dibayarkan sesuai dengan kewajiban masing-masing dari pihak terkait.

Setelah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau yang banyak dikenal sebagai “balik nama”, hak atas properti tersebut telah beralih kepada pembeli. Sertifikat AJB diterbitkan dalam dua lembar asli karena masing-masing disimpan oleh PPAT dan Kantor Pertanahan untuk keperluan Balik Nama. Salinan akan diberikan nantinya kepada pihak penjual dan pembeli sebagai pegangan.

Baca juga: Biaya–biaya Saat Beli Apartemen yang Perlu Anda Perhatikan

Itulah pengertian istilah PPJB, PJB dan AJB untuk informasi Anda sebagai pemilik tanah atau bangunan properti jika seandainya masih bingung bagaimana membedakan istilah-istilah ini. Jika Anda telah yakin untuk menjual atau menyewakan properti dengan kelengkapan dokumen dan perizinan yang lengkap, sudah saatnya Anda menggunakan jasa Saleshack! Saleshack adalah sebuah jasa pemasaran properti seperti apartemen, rumah, tanah, ruko dan lainnya yang murah, mudah dan cepat pengerjaannya. Cukup dengan IDR 399,000.00 nett, apartemen Anda dapat dibantu ditayangkan di 15 online channels di seluruh Indonesia tanpa biaya komisi agen seperti pada umumnya. Sangat mudah dan cepat tentunya!