Rukamen Blog Apartemen Things in Indonesia
Related Articles
Laporan seputar Apartemen dari riset Colliers International Indonesia kuartal I tahun 2016 telah diterbitkan akhir bulan Mei lalu. Setelah penjualan yang kurang mujur tahun lalu yang terjadi karena supply yang lebih rendah dari yang diperkirakan, kuartal pertama tahun 2016 mengalami kenaikan karena adalnya 6.013 unit apartemen baru dari penyelesaian enam proyek baru.
Dari riset juga diketahui bahwa pembeli masih tetap tertarik pada proyek sudah ada yang belum terjual sehingga menaikkan penjualan proyek-proyek tersebut sebanyak 96,2%. Tapi, penjualan atas proyek-proyek yang sudah dibangun turun 1,7% menjadi 67% pada kuartal ini.
Harga rata-rata apartemen di Jakarta naik sebanyak 1,1%, kenaikan terendah sejak Kuartal ke 3 tahun 2012. Harga penjualan rata-rata naik sediit dari Rp 30,5 juta pada kuartal sebelumnya menjadi Rp 30,8 juta di kuartal ini.
Prediksi jumlah unit apartemen
Colliers International Indonesia merevisi proyeksi persediaan apartemen tahun 2016-2019 karena beberapa hal, seperti proses pembangunan yang lambat, jadwal peletakkan batu yang terlambat, atau permasalahan ijin pembangunan. Colliers memprediksikan bahwa total pasokan apartemen pada tahun 2016-2018 akan mencapai 75.083 unit, lebih rendah dari proyeksi sebelumnya di angka 77.549 unit. Dari total 75.083 unit tersebut, sekitar 26.583 unit akan selesai dibangun pada tahun 2016, 24.447 unit di tahun 2017, dan 24.053 unit di tahun 2018.
Pasokan Apartemen
Setelah mengalami masa suram pada persediaan apartemen di tahun lalu, kuartal pertama tahun 2016 ada di angka 6,013 unit apartemen baru dari enam proyek yang telah selesai. Angka ini hampir dua kali lipat pada kuartal yang sama tahun lalu dan mewakilkan 22,6% jumlah persediaan proyek apartemen baru pada tahun 2016.
Jika digabung dengan apartemen yang sudah ada, apartemen di Jakarta sudah mencapai 162.920 unit, naik 3,8% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 21,96% dari tahun sebelumnya.
Dari enam proyek selesai dibangun ini, ada tiga apartemen: Metro Park Residence, Kemang Village (Bloomington Tower), dan Green Bay Pluit (Sea View) seharusnya telah selesai dibangun pada tahun 2015.
Mayoritas unit apartemen baru kuartal ini berada di Jakarta Barat (44,1% dari total proyek baru), yaitu apartemen Metro Park Residence dan Madison Park, diikuti dengan Green Bay Pluit di Jakarta Utara (34,5%).
Bulan Januari sampai Maret 2016 merupakan bulan-bulan sepi dengan hanya tiga proyek yang diperkenalkan kepada pasar. Angka ini hanya sepertiga dari kuartal yang sama tahun 2015. Karena penurunan penjualan unit apartemen baru, developer lebih memfokuskan penjualan kepada unit-unit yang belum terjual.
Walaupun ada penurunan penjualan pada tahun lalu, segmen apartemen untuk kelas menengah ke bawah mengalami penjualan yang lebih baik jika dibandingkan dengan tahun lalu. Tapi Jakarta lebih fokus mengembangkan daerah kumuh dan mengubahnya menjadi apartemen murah, serta memperbesar area hijau dan area terbuka.
Permintaan akan Apartemen
Pasar apartemen pada tahun ini tidak akan berubah banyak dari kuartal terakhir tahun 2015 yang terlihat dari kurangnya permintaan, terutama dari investor properti. Walaupun developer telah menawarkan gimmick dan kemudahan pembayaran untuk menarik pembeli, tidak terlihat kenaikan signifikan pada penjualan apartemen baru.
Tapi, apartemen yang sudah ada justru mengalami peningkatan penjualan jika dibandingan dengan kuartal sebelumnya dan didominasi pada pembeli yang akan menempati apartemen tersebut. Kenaikan tingkat penyerapan pasar pada apartemen sudah jadi dan dalam pembangunan kurang dari 1% dibanding kuartal sebelumnya, dari 85,4% menjadi 86,2%.
Di daerah CBD dan beberapa area kurang prima mengalami performa positif karena sedikitnya pasokan apartemen baru sehingga pembeli lebih banyak membeli unit lama yang belum terjual, sedangkan di Jakarta Selatan mengalami penurunan karena banyaknya pasokan apartemen baru yang didominasi dengan harga lebih tinggi.
Untuk menyelamatkan industri properti, pemerintah telah membuat regulasi baru, seperti mempermudah kepemilikan asing, memberikan insentif pajak untuk REIT (Real Estate Investment Trust), mengurangi rasio pinjaman dan meningkatkan plafon pajak properti mewah.
Selain itu, Bank Indonesia juga telah secara bertahap mengurangi tingkat suku bunga sebanyak 75 point dasar (bps) menjadi 6,75%. OJK (Otoritas Jasa Keuangan) dan Bank Indonesia juga mentargetkan bunga pinjaman di bawah 10%. Semua ini dilakukan agar bisa membantu industri properti.
Harga Jual
Harga jual apartemen di Jakarta pada kuartal pertama ini cenderung datar. Di kondisi pasar sekarang ini, developer juga hati-hati dalam menentukan harga. Pemilik tanah juga masih sering mengimplementasi metode penjualan tradisional, seperti memberikan diskon besar dan cara bayar yang fleksibel.
Developer juga menawarkan cicilan 36 bulan, lalu membuat beberapa skema diskon yang mengurangi harga sebanyak 20% melalui promosi lainnya tanpa harus membabat harga. Strategi ini populer untuk market yang sedang lemah pada proyek-proyek baru yang diluncurkan pada tahun 2015.
Pada kuartal pertama tahun 2016, harga rata-rata apartemen di Jakarta meningkat 1,1% dibandingkan kuartal sebelumnya, kenaikan terkecil sejak kuartal ke tiga tahun 2012 yang sebesar 0,7%. Jakarta Selatan mengalami peningkatan di angka 1,7% dan diikuti oleh area CBD dan non-prima (termasuk Jakarta Barat, Jakarta Timur, Jakarta Utara, dan Jakarta Pusat) dengan nilai 1,2% dan 0,9% secara berurutan.
Alasan harga apartemen di Jakarta tidak pernah turun adalah karena pasarnya lebih digerakkan oleh investor ketimbang end-user. Karena itulah, jika kenaikan harga pasar terus menerus datar, investor akan kehilangan minat karena mereka di pasar untuk mencari keuntungan yang baik pada investasinya.
Pasokan Apartemen Disewakan
Pada kuartal pertama tahun 2016, hanya ada satu apartemen servis yang selesai dibangun, yaitu Fraser Place Setiabudi Jakarta. Apartemen servis terbaru ini menambahkan jumlah pasokan apartemen untuk disewakan sebanyak 1,7% menjadi 8.780 unit. Ini artinya, Jakarta Selatan masih menjadi daerah favorit (35%) untuk apartemen servis setelah daerah CBD (44,6%).
Colliers juga telah mengidentifikasi enam proyek apartemen servis pada tiga tahun ke depan yang berada di area CBD, Jakarta Selatan, dan Jakarta Pusat. Semua proyek tersebut akan dikelola oleh merk internasional yang sudah terkenal, seperti Frasers Hospitality, Ascott Limited, dan Oakwood.
Tingkat Okupansi
Secara umum, pada kuartal pertama tahun 2016 aktivitas apartemen disewakan di Jakarta masih lemah. Hal ini terjadi karena kompetisi terhadap apartemen yang dimiliki perorangan dan menurunnya angka ekspat di Indonesia, sehingga unit semakin banyak yang kosong. Hal ini juga diperkeruh karena adanya penurunan pada industri tertentu, seperti industri elektronik, minyak dan gas.
Tingkat okupansi turun dari 73,6% di Kuartal ke empat tahun 2015 menjadi sekitar 71,9%. Dari segi tipe, apartemen servis mengalami penurunan okupansi sebanyak 4% dibanding kuartal sebelumnya, dan 6,7% dari tahun sebelumnya, sedangkan apartemen non-servis memiliki performa yang lebih stabil di angka 77%. Tingkat okupansi di area CBD juga mengalami penurunan signifikan sebanyak 3,7% karena berkurangnya tenan baru.
Selain itu, karena ketidakpastian di segi bisnis dan ekonomi, dan pengurangan budget perusahaan membuat apartemen servis yang didominasi untuk keluarga dengan tipe 3 kamar tidur ke atas mengalami penurunan permintaan. Tapi, apartemen yang lebih kecil mengalami peningkatan permintaan.
Di beberapa apartemen servis yang didominasi oleh karyawan perusahaan minyak, okupansinya turun sekitar 5-10% sejak tahun 2014 ketika industri minyak mulai jatuh. Beberapa apartemen servis bahkan melaporkan bahwa tenan dari perusahaan minyak dan gas yang tinggal dengan keluarga memilih untuk kembali ke negara masing-masing karena perusahaan tersebut harus membatasi paket yang diterima ekspat, termasuk uang tempat tinggal dan sekolah anak.
Harga sewa
Walau mengalami penurunan, hampir semua apartemen servis dan non-servis mampu menjaga harga sewanya dan hanya beberapa apartemen servis internasional yang berani menaikkan harganya sekitar 5-15%. Sebaliknya, harga rata-rata sewa di area CBD dan Jakarta Selatan (termasuk yang non-prima) mengalami kenaikan 3,5 dam 2,7% secara berurutan.
Walaupun tidak menurunkan harga, pemilik apartemen servis tetap terbuka akan negosiasi, termasuk menurunkan harga sewa(antara 10-20%) agar unitnya tetap tersewa. Bahkan beberapa pemilik meminta sewa jangka panjang untuk menghindari kekosongan unit.
Kesimpulan
- Apartemen di Jakarta masih lemah di kuartal pertama tahun 2016, terutama di proyek yang sedang dibangun
- Dibandingkan mengeluarkan proyek baru, developer lebih fokus menjual unit yang masih tersisa dari proyek yang sudah ada. Karena itulah, aktivitas penjualan unit yang belum terjual ini menjaga harga tetap stabil
- Colliers melihat bahwa performa penjualan apartemen yang lemah ini terjadi karena kaget jangka pendek dibanding tren jangka panjang, karena Jakarta adalah pusat ekonomi Indonesia dan memiliki populasi yang besar dan kelas menengah yang terus bertumbuh. Kedua hal ini adalah dua hal utama yang menentukan permintaan pasar.
- Colliers memprediksi bahwa penjualan pre-sale (proyek apartemen yang masih dibangun) akan membaik setelah pertengahan tahun ketika nilai uang mulai stabil dan pertumbuhan ekonomi mulai terlihat progres.
- Karena budget perusahaan terhadap ekspatriat diturunkan, banyak ekspat yang harus pindah ke apartemen titel strata yang lebih terjangkau, sehingga Colliers memprediksikan apartemen servis tidak akan mengalami kenaikan di beberapa kuartal ke depan.
Sumber: Colliers International Indonesia
One comment
Pingback: Riset Suplai Apartemen Tahun 2017 Berdasarkan Colliers International Indonesia