Rukamen Blog Apartemen Things in Indonesia
Related Articles
Bisnis sewa-menyewa apartemen memang merupakan salah satu bisnis paling menarik. Selain mendapatkan untung dari kenaikan harga properti itu sendiri, Anda juga mendapatkan untung dari sewa apartemen. Jika Anda sedang berada dalam proses penentuan harga sewa apartemen ini, menentukan harga sewa apartemen bisa menjadi pertimbangan yang cukup memusingkan.
Menentukan harga sewa memang harus hati-hati. Jika terlalu tinggi, kemungkinan sedikit yang mau menyewa. Jika harga terlalu rendah, Anda yang rugi nantinya. Bagi Anda yang baru ingin memulai mencoba untung dalam menyewakan apartemenn, silakan baca tips kami di bawah ini. Dengan strategi dan teknik yang benar, Anda bisa menentukan harga sewa yang pas dan saling menguntungkan bagi Anda dan penyewa.
Mulailah menentukan harga sewa apartemen dengan cara:
- Memposisikan diri sebagai calon penyewa
Saat menentukan harga sewa, cobalah untuk memposisikan diri Anda sebagai calon penyewa. Jika Anda adalah calon penyewa, maukah Anda membayar uang sewa sebesar yang Anda inginkan tersebut? - Cek harga pasaran
Bandingkan unit apartemen Anda dengan unit-unit apartemen di daerah sekitar dengan luasan dan fasilitas yang sama. - Sesuaikan dengan fasilitas yang tersedia
Jika tidak ada yang sama dengan apartemen Anda di sekitarnya, tentukan harga apartemen berdasarkan fasilitas yang Anda sediakan, seperti misalnya AC, kasur, lemari, TV, serta perlengkapan lainnya. Jika penyewa tidak memerlukan fasilitas yang Anda perlukan, Anda dapat mengeluarkan fasilitas tersebut dari unit dan menurunkan harga sewanya. - Perhatikan keadaan di sekitar apartemen
Hal-hal lain bisa mempengaruhi harga sewa apartemen Anda adalah dengan mencari tahu tentang lingkungan apartemen. Apakah lingkungannya aman, tenang, sehat, dan tetangga ramah?
Menentukan Harga Sewa Apartemen
Cara pertama: meniru atau memodifikasi harga
Teknik pertama adalah dengan memodifikasi harga dari tipe apartemen yang sama. Tentukan harga sedikit lebih rendah dari harga pasar. Tapi ingat, jangan terlalu jauh dari harga pasar karena calon penyewa justru akan curiga jika perbedaan harganya terlalu berbeda, entah lebih tinggi jauh atau lebih rendah jauh.
Cara kedua: menggunakan sistem Cap Rate
Saat ini, menentukan harga sewa apartemen (bahkan menjualnya) tidak lagi bisa menggunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Menurut pakan investasi properti, Ryan Filbert, seperti dikutip dari Okezone, NJOP dan PBB di Indonesia dan kota besar lainnya sudah tidak bisa diandalkan karena bisa jadi hanya 25%. Bahkan, bisa jadi hanya 15% dari nilai jualnya dan di daerah-daerah suburban yang kawasannya baru dibangun, pertama kali NJOP dan PBB nya jauh dari harga transaksinya.
Tingkat kapitalisasi (capitalization rate atau lebih dikenal dengan cap rate) merupakan indikator paling umum untuk penjualan dan pembelian properti. Tingkatnya berbeda-beda, tergantung dengan wilayah dan tipe properti.
Menurut pakar di bidang properti, Anto Erawan, investor menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menentukan harga pembelian dan pihak penilai (appraisal) menggunakannya untuk menentukan nilai pasar. Penilai adalah orang terbaik untuk memperoleh informasi terkini seputar tingkat kapitalisasi di masing-masing wilayah.
Rumus menghitung harga sewa properti adalah dengan tingkat kapitalisasi adalah:
Harga sewa (Rp)/Tahun = Harga Properti x Cap Rate (%)
Sebagai informasi, nilai capitalization rate apartemen rata-rata berkisar apartemen berkisar 7% – 12%, tergantung kondisi properti, lokasi, dan lain-lain.
Contoh: Jika harga apartemen adalah Rp 1miliar, dengan tingkat kapitalisasi 7% – 12% maka nilai sewa yang masuk akal adalah maksimal Rp1 miliar x 12% Rp50 juta per tahun sampai Rp120 juta per tahun atau Rp10 juta per bulan.
Menentukan harga sewa berdasarkan yield
Yield adalah keuntungan yang dihitung dari nilai sewa per tahun dibandingkan dengan harga properti. Misalnya: jika harga sewa per tahun suatu apartemen adalah Rp10 juta/tahun, nilai yield apartemen tersebut adalah 10%. Nilai ini nantinya akan dijadikan patokan untuk melihat potensi dari suatu apartemen yang disewakan.
Sebagai pedoman investasi, berikut ini adalah kisaran yield per tahun untuk beberapa produk properti berdasarkan harga properti tersebut:
- Tanah kosong: 0,5%-2%
- Rumah sewa: 3%-5%
- Rumah Kos: 5%-7%
- Ruko dan Rukan: 6,5%-9%
- Apartemen: 7%-10%
- Kios dan toko: 5%-10%
- Ruang kantor: 7%-10%
Dilihat dari tabel di atas, menentukan harga sewa apartemen yang wajar adalah sekitar 7%-12% dari harga jual. Jika harga jual sebuah apartemen adalah Rp500 juta, maka nilai sewa wajarnya adalah Rp35 juta hingga Rp50 juta. Hal ini juga berlaku untuk orang yang ingin menjual apartemennya. Jika harga sewa di apartemen sekitar berada di bawah Rp35 juta, maka harga jual Rp500 juta masih termasuk terlalu mahal dan jika harga pasaran sewa di sekitar di atas Rp50 juta, maka menjual dengan harga Rp500 juta masih tergolong murah.
Sumber: Rumah123, Okezone
